Р Е Ш Е Н И Е
№ 184/25.07.2011г. гр.Варна
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
на пети юли Година 2011
в публично заседание в следния състав :
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Зл.Златилова ЧЛЕНОВЕ: М.Недева
А.Братанова
Като разгледа докладваното от съдия Недева в.т.дело № 344 по описа за 2011 година, за да се произнесе, взе пред вид следното :
Производството по делото е образувано по подадена въззивна жалба от Н.А. *** против решение № 692/29.12.2010г. на Варненския окръжен съд, търговско отделение, постановено по т.д. № 1061/2010г., с което са отхвърлени предявените от него искове срещу „Б.С.И.Т." АД, със седалище и адрес на управление: гр.. Варна, бул."К Б I", ап.ХХ, ЕИК-103 874408, представлявано заедно от С.Н.С., Г.П.Т. и П.Р. за заплащане на сумата от 26 150 евро, представляваща платена продажна цена по развален предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 27.09.2007 година, на осн. чл.55, ал, 1 ЗЗД., ведно със сумата от 367,17 евро, обезщетение за забава върху главницата от 1000 евро за периода 29.08.2007 година до 30.06.2010 година; сумата от 2228.70 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата за периода 28.09.2007 година до датата на завеждане на исковата молба - 30.06. 2 010 година; сумата от 6517.44 евро, представляваща обезщетение за забава върху главницата в размер на 18 862.50 евро за периода от 20.10.2007 година до датата на завеждане на исковата молба - 30.06.2010 година, на осн. чл.86 ЗЗД, както и сумата от 6 006,60лв разноски по делото. По съображения, изложени във въззивната жалба и поддържани в пледоария по същество, моли съда да отмени обжалваното решение и вместо него постанови друго, с което да уважи предявените от него искови претенции. Претендира и разноски по делото.
Въззиваемата страна счита жалбата за неоснователна и моли съда да потвърди обжалвания съдебен акт. Също претендира разноски по делото.
Съдът, за да се произнесе по съществото на въззива, прие за установено следното :
Предявени са в условията на обективно кумулативно съединяване искове с правно основание чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД и чл.86 ЗЗД.
Безспорно установено по делото е, че между ищеца Н.А.А. в качеството му на купувач и ответното дружество „Б.С.И.Т.” АД, гр.Варна в качеството му на продавач е сключен Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.19 от ЗЗД от 27.09.2007г., по силата на който продавачът е поел задължение да прехвърли собствеността върху обект от предвидения за изграждане в УПИ № ХІ – 1154, 1159, 1163 в кв.6 по плана на гр.Обзор ,община Несебър, област Бургас с площ от 15 297 кв.м. жилищен комплекс „Й.О.Ф.”, а именно : апартамент № Т311 /по ценова листа/, съответстващ на апартамент № А311 /по проект и ценообразуване/ , състоящ се от : антре, дневна, две спални, две бани- тоалет и тераса, при граници : коридор, стълбище и двор, с площ от 124,55 кв.м., ведно с 0.4922 % идеални части от общите части на сградата, равни на 26,49 кв.м. от общите части на сградата и 0,4604 % идеални части от правото на строеж, при продажна цена в размер на 209 583,33 евро без ДДС. С Анекс към договора от 27.09.2007г. продавачът се задължил да продаде на купувача и паркомясто № РИ 58 с площ от 52,79 кв.м. и 0,1301 % ид.ч. от правото на строеж, при граници : РИ 57, РИ 59, коридор и двор и Паркомясто РИ 59, с площ от 52,79 кв.м., ведно с 0,1301 % ид.ч. от правото на строеж, при граници : РИ 58, РИ 60 , коридор и двор. Безспорно установено е още, че при сключването на договора ищецът превел на ответника по банков път първата вноска от продажната цена в размер на 6 287,50 евро, а на 19.10.2007г. – втората вноска в размер на 18 862,50лв. Ищецът твърди, че е заплатил, а ответникът отрича да е получил в брой и сумата от 1 000 евро, също като част от цената на апартамента. Ищецът освен купувач по процесния предварителен договор бил и управител и представляващ „Б.Д.П.С.” ЕООД, което дружество в качеството му на посредник сключило договор за посредничество с ответника от 19.07.2007г. относно продажбата на апартаменти в същия комплекс срещу комисионно възнаграждение, уговорено в чл.4 от същия. На 18.08.2008г. е издадено Разрешение за ползване на жилищния комплекс. Няма спор между страните и по това, че с договор за покупко-продажба, обективиран в нот.акт № 12, т.ХVІІІ, рег. № 11359, д.№ 3376 от 2009г. апартаментът, предмет на предварителния договор от 27.09.2007г., е продаден на трети за спора лица.
Страните спорят по това изпълнил ли е продавачът задължението си по т.7.2 от договора от 27.09.2007г. да изпрати до купувача писмена покана, с която да го уведоми за приключване на строителството на комплекса и неговия апартамент и да му определи дата и час за явяване пред нотариус за изповядване на сделката, развален ли е договорът – от кого и на какво основание и възникнало ли е правото на продавача да задържи дадените авансови плащания съобразно р.ІV, чл.13.5 от договора. В тази връзка съдът съобрази следното :
В р.ІІ от договора освен цената е уговорен и начинът за плащането й – първа вноска от 5 239,58 евро без ДДС в срок до 3 дни след подписване на договора, втора вноска от 15 718,75 евро - в срок не по-късно от 19.10.2007г. и третата вноска от 188 625 евро, равняващи се на 90 % от цената – при подписване на нотариалния акт след завършване на строителството и издаване на Разрешение за ползване на сградата. Съгласно р.ІІІ, чл.7.2 продавачът се задължил до 10 дни от издаването на разрешението за ползване да изпрати лично или чрез упълномощени от него адвокати писмена покана до купувача, с която да го уведоми, че строителството на комплекса и в частност на неговия апартамент е приключило, апартаментът е годен за ползване, купувачът е длъжен да се запознае с всички необходими за сделката документи в срок до 10 дни от получаване на поканата и да се яви лично или чрез упълномощен представител пред нотариус на датата, определена от продавача за подписване на нотариалния акт. В случай че купувачът не подпише нотариалния акт до 10 дни от определения в поканата срок, той ще изпадне в забава. Съгласно р.ІV чл.13.5 от договора при забава на купувача в плащанията на продажната цена повече от 30дни съобразно постигнатите договорености, продавачът има право едностранно да прекрати договора и да задържи направените авансови плащания по чл.3.1.1. и 3.1.2.
В р.V т.18.1 страните постигнали съгласие кореспонденцията между тях във връзка с договора са се води вкл. и по електронна поща, като купувача посочил за своя адрес представляваното от него дружество „Б.Д.П.С.” ЕООД. От приетите като доказателство по делото заверени за вярност разпечатки на електронни писма се установява, че за периода 18.07.2007г. – 28.05.2009г. между страните активно са разменяни и-мейли във връзка с договора. Така на 18.07.2007г. лично до ищеца и Б.Б., служител на „Б.Д.П.С.” ЕООД, е изпратен и-мейл, с който се уведомяват всички купувачи, че разрешение за ползване ще бъде получено около 15 август, а на 20 август лично до ищеца са изпратени копия от акт образец 16 и разрешение за ползване на сградата. С и-мейл от същата дата Б.Б. сочи, че нотариалните актове за клиентите на „Б.Д.П.С.” ЕООД ще бъдат написани от техните адвокати. С и-мейл от 28 август ищецът отново е уведомен, че е получено разрешение за ползване и са поканени купувачите да направят необходимото за сключване на окончателен договор. Ищецът неколкократно е получавал покани от ответника да заплати остатъка от продажната цена на апартамента, като на 23.12.2008г. е предупреден, че в противен случай ще загуби платените до този момент суми. На 12.12.2008г. той е поискал допълнителен срок и е помолил договора да не бъде прекратяван, а на 23.12.2008г. е поискал допълнителен срок за изпълнение. Така на 20.01.2009г. ответникът е предупредил ищеца, че е приел друга оферта за закупения от него апартамент и не трябва да възстановява депозита, който е платен. Този и-мейл, преценен в контекста на договореностите по чл.13.5 от договора съдът цени като изявление за разваляне на договора пред вид неизпълнение от страна на купувача на задължението му да заплати в срок остатъка от продажната цена.
По повод направеното от ищеца оспорване на горните доказателства, съдът намира следното : Съгласно разпоредбата на чл.184 ал.1 ГПК електронният документ може да бъде представен възпроизведен на хартиен носител като заверен от страната препис. При налично в процесния договор съгласие на страните да получават съобщения по електронните си пощи, писмената форма на разменените между тях волеизявления се счита спазена – чл.3 ал.2 от ЗЕДЕП. Оттук следва извода, че ответникът е спазил предвидената в чл.7.2 от договора писмена форма да уведоми купувача и да го покани да изпълни задължението си за плащане на остатъка от цената. Ден и час за явяване при конкретен нотариус за изповядване на сделката ответникът не е посочил, тъй като ищецът не е бил готов да престира. Искане за представяне на документите на електронен носител ищецът не е направил, поради което не е провеждано и производство по установяване на тяхното получаване в електронната му система. Тъй като обаче оспорените електронни документи не носят електронен подпис и се явяват неподписани частни диспозитивни документи, съдът цени тяхното съдържание наред с всички останали доказателства по делото.
От показанията на св.Б и св.П се установи, че ищецът в качеството му на управител на дружеството, посредничело при закупуването на апартаментите от ответника, не само че е знаел за завършването на обекта, не само че е бил запознат с издадените за това документи, но и самият той е запознавал клиентите с тях, като е имал задължението да подготви съответната документация. Претендирал е комисионни за финализирани сделки, а в един момент сам е започнал да комуникира със строителя относно исканата от него острочка за собствения му апартамент. Св.П. потвърждава отправените до строителя искания от ищеца за отстрочка на задължението му за плащане с оглед финансовото му обезпечаване.
След съвкупна преценка на събраните по делото писмени и устни доказателства съдът приема за безспорно установено, че ответникът е изпълнил задължението си писмено да уведоми купувача, съобразно новелата на чл.7.2 от договора, за завършването на обекта, в частност на собствения му апартамент и многократно го е канил да изпълни задължението си за плащане на цената. Писмена покана заявяване пред конкретен нотариус на конкретен ден и час продавачът не е отправил, но това не съставлява нарушение от негова страна на постигнатите на 27.09.2007г. договорености, тъй като ищецът не е имал по собствените му изявления готовност да престира. Ето защо в качеството си на изправна страна по договора ответникът е имал правото да го развали и го е развалил с изявлението си от 20.01.2009г., като на осн.чл.13.5 от същия за него се е породило правото и да задържи авансово извършените плащания по чл.3.1.1 и чл.3.1.2. В този смисъл предявената искова претенция е неоснователна и като такава следва да бъде отхвърлена.
Поради акцесорния си характер претенцията за мораторна лихва също подлежи на отхвръляне.
С оглед изхода на спора по предявения иск съдът не дължи произнасяне по направените от ответника възражения за прихващане.
На въззиваемата страна съдът присъжда направените от нея разноскиза настоящата инстанция в размер на 2 196лв. Направеното от ищеца възражение за прекомерност на адв.възнаграждение съдът не уважава, пред вид фактическата и правна сложност на делото и пред вид установените минимални размери на адв.възнаграждения.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение № 692/29.12.2010г. на Варненския окръжен съд, търговско отделение, постановено по т.д. № 1061/2010г.
ОСЪЖДА Н.А.А., ЕГН **********,*** да заплати на „Б.С.И.Т." АД, със седалище и адрес на управление: гр.. Варна, бул."К Б I", ап.ХХ, ЕИК-103 874408, представлявано заедно от С.Н.С., Г.П.Т. и П.Р. разноски за водене на делото във въззивната инстанция в размер на 2 196лв.
Решението може да се обжалва пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщаването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ :