Решение по Гражданско дело 470/2010г.

РЕШЕНИЕ

№…150/22.11.2010 г. Гр. Варна

В ИМЕТО НА НАРОДА

Апелативен съд - Варна Гражданско отделение

На 27 октомври 2010 год.

в публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: СЕВЕРИНА ИЛИЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

ПЕНКА ХРИСТОВА

Секретар: В.Т.

Като разгледа докладваното от С. Илиева въззивно гражданско дело № 470 по описа за 2010 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 268 и сл. от ГПК.

М.В.М. *** чрез процесуалния си представител адв. Ч. обжалва постановеното по т. д. № 67/2010 г. на Варненския окръжен съд решение № 272 от 10.06.2010 г., в частите с които: 1/ са отхвърлени предявените от него на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 и чл. 86 от ЗЗД срещу „Д-М-С” ЕООД-Варна искове за заплащане на сумите от: а/ 41 280 евро или левовата им равностойност в размер на 80 867,52 лева, дадена на отпаднало основание и представляваща 45 % от стойността на имот, предмет на предварителен договор за покупко-продажба от 17.05.2008 г., ведно със законната лихва от завеждане на исковата молба и б/ обезщетение за забава в размер на 2 655,15 лева за периода от разваляне на договора 29.09.2009 г. до завеждане на исковата молба; 2/ е уважен предявения срещу него от ответното дружество насрещен иск , с който на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е обявен за окончателен сключеният на 17.05.2008 г. предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот, подробно описан в диспозитива на решението, като е осъден да заплати на продавача остатъка от продажната цена в размер на 50 450 евро или левовата им равностойност от 98 671,63 лева; осъден е да заплати следващите се нотариална такса и местен данък и са присъдени в полза на ищеца по насрещния иск направените по делото разноски.

В жалбата се излагат съображения за незаконосъобразност на първоинстанционното решение, навежда се и довод за нищожност на сключения предварителен договор за покупко-продажба поради това, че е без предмет и от неговите клаузи не става ясна волята на страните. Въззивникът моли в обжалваните части първоинстанционното решение да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което да се уважат предявените от него срещу ответната страна искове и се отхвърли предявения срещу него насрещен такъв. Претендира всички направени по делото разноски.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК срещу жалбата е постъпил писмен отговор от „Д-М-С” ЕООД-Варна, в който се изразява становище за нейната неоснователност.

Въззивната жалба е подадена в срок от надлежна страна и е процесуално допустима.

Настоящото производство не е контролно-отменително, а въззивно, поради което съдът следва да направи свои фактически констатации и правни изводи. След съвкупна преценка на всички събрани по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл. 235 от ГПК, Варненският апелативен съд приема за установено следното:

По първоначално предявените искове:

Предявените в обективно комулативно съединяване искове са с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3, във връзка с чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

М.В.М. чрез пълномощнка си адв. Д. Ч. излага в исковата си молба, че на 17.05.2008 г. сключил с ответното „Д-М-С” ЕООД-Варна предварителен договор за покупко-продажба на описания в раздел І от договора недвижим имот и строителството му. Твърди също, че съгласно раздел ІІ от договора– Цена и начин на плащане – заплатил при подписването на договора сумата от 27 520 евро, за която било отразено, че самият договор служи за разписка, както и че на 11.07.2008 г. внесъл втората вноска от продажната цена – 13 760 евро. Остатъкът / 50 450 евро/ от уговорената цена трябвало да бъде заплатен след издаването на акт 14 за обекта. Твърди също, че към 30.10.2008 г. сградата била снабдена с акт обр. 14, но въпреки уговорките, ответникът не го потърсил за прехвърляне на жилището по нотариален ред. Поради забава в изпълнението на поетото в договора задължение от страна на ответника, то станало безполезно за ищеца. Ето защо, ищецът връчил на 29.09.2009 г. на ответника нотариална покана, че разваля предварителния договор и му дава 7-дневен срок да му върне внесената сума от 41 280 евро със съответните лихви. Тъй като дължимата сума не му е изплатена до завеждане на исковата молба, ищецът моли да бъде постановено решение, с което ответното дружество да бъде осъдено да му заплати сумата от 41 280 евро, респ. левовата й равностойност от 80 867,52 лева, ведно със законната лихва от завеждането на иска, дадени на отпаднало основание – разваления предварителен договор за покупко продажба и строителство на недвижим имот – жилище. Предявява срещу ответника и иск за обезщетение за забава в размер на 2 655,15 лева за периода от разваляне на договора – 29.09.2009 г. до датата на завеждане на исковата молба – 15.01.2010 г. Претендира и направените по делото разноски.

Ответното дружество оспорва предявените искове, като твърди, че ищецът е неизправната страна по процесния договор и моли исковете му да се отхвърлят, като му се присъдят направените по делото разноски. Наред с това предявява срещу ищеца насрещни искове /л. 59 – 63/: 1/ с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на сключения между тях на 17.05.2008 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и 2/ за осъждане на ищеца – купувач на основание чл. 92 от ЗЗД да му заплати неустойка съгласно договора в размер на 2 664,09 лева, представляващи 0,1% върху дължимата сума /остатъка от продажната цена – 98 671,63 лева/ за всеки просрочен ден, считано от поканата на 28.01.2010 г. до предявяване на иска – 08.03.2010 г. Претендира да му се присъдят направените по делото разноски.

По делото е представен сключения между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 17.05.2008 г., в раздел І от който подробно е описан имота – предмет на договора, а в раздел ІІ – уговорената цена /91 730 евро/ и начна на плащане: – 27 520 евро при подписване на договора, служещ и за разписка за получаването им от ответното дружество; 13 760 евро – в брой в 3-дневен срок след уведомяване на купувача от продавача, за заплащането на които е издадена разписка /л. 8/; остатъкът от 50 450 евро купувачът се е задължил да заплати „чрез банков кредит, отпуснат след акт 14 в 3-дневен срок след нотариалното изповядване на сделката и след вписване на законна ипотека върху имота и представяне на удостоверение за тежести, от което да е видно, че е вписана първа по ред ипотека в полза на банката”. В раздел ІІІ от договора е уговорен срок за сключване на окончателния договор за продажбата на имота с нот. акт – след отпуснат банков кредит в 30-дневен срок след снабдяване на сградата с акт обр. 14. Раздел ІV от договора, наречен „Други условия” съдържа клаузи на договор за изработка – за построяване на жилището – предмет на предварителния договор за покупко-продажба. В този раздел изрично е посочен краен срок за снабдяване на сградата с разрешение за ползване – м. март 2009 г. В договора се съдържат и клаузи за търпимите от страните санкции при неизпълнение или неточно изпълнение на задълженията им по договора /разд. V/.

По делото е представен Акт за приемане на конструкцията приложение № 14, обр. 14 с дата 30.10.2008 г. /л. 11 – 13 и 73-75/ относно жилищната сграда, в която се намира и процесният апартамент, както и констативен протокол от 06.04.2009 г. на комисия при р-н „Младост” на Община Варна /л. 84/, ведно с у-ние от Дирекця „АГ” при р-н „Младост”, че сградата е изградена в „груб строеж” съгласно чл. 181, ал. 2 от ЗУТ. Представени са и писмени доказателства /договор за продажба на общински нежилищен имот, разрешение за строеж, ПУП, скици, у-ния за данъчни оценки, решение на еднолчния собственик на капитала на ответното дружество за продажба на процесното жилище/, легитмиращи дружеството – продавач като собственик на продаваемия имот и установяващи предвиденото в чл. 137, ал. 1, т. 7 от ТЗ изискване за продажба на недвижим имот.

Представена е и кореспонденция между страните, както следва:

1/ Изходяща от ищеца нот. покана на нотариус Ал. Г. от 28.09.2009 г., връчена редовно на 29.09.2009 г. на представляващия ответното дружество за разваляне на договора от 17.05.2008 г. и покана за връщане на дадените по продажбата суми в размер на 41 280 евро в 7-дневен срок /л. 9 и 10/;

2/ Нот. покана от 08.10.2009 г. на нотариус Т. от ответното дружество до ищеца, връчена на 19.10.2009 г. на лицето Ц. М. на адрес гр. Варна, ж. к. Трошево” № 74, ет. 13, ап. 6 /л. 87/, с която се заявява, че продавачът е в готовност да прехвърли имота и кани купувача да се яви в 7-дневен срок за изповядване на сделката. Видно от Констативен протокол на тораиус Тикова от 19.10.2009 г. /л. 88/ купувачът или негов представител не се е явил;

3/ Втора нот. покана на нотариус Ал. Г. до ищеца от 15.01.2010 г. /л. 89/, връчена на същата дата на ищеца чрез упълномощения от него за настоящото дело адв. Ч., в която отново се отправя предложение в срок до 28.01.2010 г. да бъде сключен между страните на окончателен договор. Изготвен е и констативен протокол с дата 28.01.2010 г. /л. 90/, от който е видно, че представляващият ответното дружество се е явил и представил необходимите документи за изповядване на сделката, но нито ищецът, нито негов представител се е явил в кантората на нотариуса до 15.00 часа.

4/ По делото е представен констативен протокол вх. Рег. 343, акт 15, т. І на нотариус Ал. Г. /л. 91/ относно представена от пълномощника на ищеца по делото нотариална покана до „Д-М-С” ЕООД, връчена с товарителница 2474664 от 12.01.2010 г., с която ответното дружество е поканено да се яви на 15.01.2010 г. в 16.00 часа пред същия нотариус. Удостоверено е неявяването на представител на ответното дружество.

Страните не спорят относно подписването на предварителния договор от 17,05.2008 г., представляващ едновременно договор за изработка /строителство/ и предварителен договор за покупко-продажба на недвижм имот, не спорят и относно даването в изпълнение на договора на сумата общо в размер на 41 280 евро от страна на възложителя – купувач - ищец по настоящото дело на изпълнителя – продавач – ответното дружество.

Съгласно чл. 19, ал. 1 от ЗЗД предварителният договор за сключване на определен окончателен договор, за който се изисква нотариална форма, трябва да се сключи в писмена форма, а съгласно ал. 2 на чл. 19 от ЗЗД трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор – предмета и цената. В настоящият случай посочените изисквания са налице видно от отразената в договора воля на страните за прехвърляне срещу определена цена правото на собственост върху конкретен имот – жилище с посочена площ, местонахождение, граници, помещения и прилежащи части. Налице е валиден предварителен договор, сключен между страните, съдържащ всички съществени елементи на описаната в него сделка, който поражда права и задължения за страните и създава юридическа обвързаност между тях.

Спорният въпрос по делото е дали договорът понастоящем обвързва страните и дали той не е прекратен или развален.

За възможността и условията да се развали извънсъдебно предварителен договор е налице трайна съдебна практика на ВКС на РБ и тя е в смисъл, че изявление за разваляне по чл. 87 от ЗЗД може да направи изправната страна, когато е налице виновно неизпълнение на насрещната страна на задълженията, поети с договора.

Безспорно по делото е, че ищецът в изпълнение на поетите с предварителния договор задължения е платил уговорената част от продажната цена /41 280 евро/.

Безспорно е също, че акт обр. 14 за сградата /респ. за жилището-предмет на предварителния договор за покупко-продажба/ е издаден на 30.10.2008 г. От тази дата в 30-дневен срок след отпуснат банков кредит на ищеца е следвало де бъде сключен окончателнят договор за продажбата на имота, като плащането на остатъка от цената е следвало да се извърши в 3-дневен срок след нотариалното изповядване на сделката и учредяването на ипотека в полза на банката. Безспорно е и, че след издаването на акт обр. 14 за сградата между страните не е сключен окончателен договор за продажба. Безспорно е също, че ответното дружество – продавач и изпълнител по договора със смесена правна характеристика е следвало да снадби сградата с разрешение за ползване /акт обр. 15/ до м. март 2009 г. /спр. разд. ІV, т. 3 от договора/ и че включително до проведеното на 03.05.2010 г. съдебно заседание по делото пред ВОС /вж. изявленията на процесуалния представител на ответното дружество в изготвения протокол – л. 132 на обр. стр./ такова разрешение /респ. акт обр. 15/ не е издадено. Или, изискуемостта на задължението на ответното дружество по предварителния договор да сключи окончателен договор за продажба е настъпило още към 30.10.2008 г. с издаването на акт обр. 14. Доколкото подписването на акт обр. 14 е действие, за което ищецът-купувач няма как да узнае, следва да се приеме, че върху продавача тежи задължението да го уведоми за настъпване на условието. Доказателства в тази насока ответното дружество не представя, поради което настоящият съдебен състав приема, че то е в забава. Това неизпълнение е съществено. Нещо повече – ответното дружество е в забава и при изпълнението на поетото от него задължение да предаде строящото се жилище на ищеца с разрешение за ползване в срок до м. март 2009 г. В резултат на тази двойна забава изпълнението е станало безполезно за ищеца, който с връчената на ответното дружество на 29.09.2009 г. нотариална покана е заявил, че разваля процесния предварителен договор. С отправената от купувача до продавача покана е постигнато действието – разваляне на предварителния договор. Последвалите нотариални покани, изходящи от ответното дружество-продавач до ищеца-купувач не са произвели никакво действие. Същите не са изпратени до купувача на изрично посочения в предварителния договор /разд. VІ, т. 6/ адрес – гр. Добрич, жк „Дружба” 30, вх. В, ет. 2, ап. 5, а освен това са били изпратени след като предварителнят договор вече е бил едностранно развален от ищеца.

Развалянето на договора прекратява облигационното отношение и има обратно действие. Съобразявайки правните последици на настъпилото разваляне, то вземането на ищеца следва да се разглежда на плоскостта на неоснователното обогатяване. Ето защо предявеният на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД иск следва да се уважи - ответното дружество следва да върне на ищеца полученото по предварителния договор – сумата от 41 280 евро или левовата им равностойност в размер на 80 867,52 лева - като получена на отпаднало основание. Върху горепосочената сума ответникът дължи и законната лихва считано от завеждането на исковата молба – 15.01.2010 г.

Предвид основателността на претенцията за главницата в горепосочения размер, основателна е и втората претенция на ищеца с правно основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД. Ответното дружество следва да бъде осъдено да заплати на ищеца и обезщетение за забава на плащането на главницата за периода от 29.09.2009 г. до завеждане на исковата молба – 15.01.2010 г. в размер на 2 655,15 лева.

По насрещния иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД:

След като отсъстват матерално-правните предпоставки за обявяване на предварителния договор за покупко-продажба за окончателен /същият е развален/, не следва да се обсъжда основателността на предявения на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД иск. Последният следва да бъде отхвърлен.

Първоинстанционното решение, в частта му, с която предявеният на основание чл. 92 от ЗЗД от „Д-М-С” ЕООД-Варна срещу първоначалния ищец иск за заплащане на договорна неустойка в размер на 2 664,09 лева, не е обжалвано и е влязло в сила.

Поради несъвпадане на крайните изводи на двете инстанции, първоинстанционното решение следва да се отмени и вместо това да се постанови друго, с което първоначално предявените искове бъдат уважени, а насрещният иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД – отхвърлен.

С оглед изхода на спора и на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК ответното дружество следва да заплати на ищеца направените по делото разноски – общо за двете инстанции в размер на 16 287,93 лева.

Водим от гореизложеното и на основание чл. 271, ал. 1 от ГПК, Варненският апелатвен съд

Р Е Ш И:

ОТМЕНЯВА решението на Варненския окръжен съд № 272 от 10.06.2010 г., постановено по т. д. № 67/2010 г. В ЧАСТИТЕ МУ, с които: 1/ са отхвърлени предявените от М.В.М. на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3, във връзка с чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД срещу „Д-М-С” ЕООД – Варна искове за заплащане на сумата 41 280 евро или левовата им равностойност от 80 867,52 лева, ведно със законната лихва от 15.01.2010 г., дадени на отпаднало основание и представляващи 45 % от стойността на предваерителен договор за покупко-продажба от 17.05.2008 г. и за заплащане на обезщетение за забава в размер на 2 655,15 лева за периода от разваляне на договора 29.09.2009 г. до завеждане на иска на 15.01.2010 г.; 2/ обявен е на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за окончателен сключения между „Д-М-С” ЕООД-Варна и М.В.М. на 17.05.2008 г. предварителен договор за покупко продажба на описания в диспозитва на решенето недвижим имот; 3/ М.В.М. е осъден да заплати на „Д-М-С” ЕООД остатъка от продажната цена по предварителния договор в размер на 50 450 евро или левовата им равностойност от 98 671,63 лева; 4/ Присъдени са в полза на Община Варна следващия се местен данък в размер на 1 926,60 лева, а на ВОС – нот. /държавна/ такса в размер на 712,14 лева; 5/ М.В.М. е осъден да заплати на „Д-М-С” ЕООД разноски по делото в размер на 3 913,25 лева И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:

ОСЪЖДА „Д-М-С” ЕООД – гр. Варна, ЕИК 103806364 със седалище и адрес на управление гр. Варна, кв. „Победа” бл. 8, вх. В, ет. 1, ап. 7, представлявано от управителя К. Д. К. да заплати на М.В.М. с ЕГН-********** чрез адв. Д.Ч. сумите: 1/ 41 280 /четиридесет и една хиляди двеста и осемдесет/ евро или левовата им равностойност в размер на 80 867,52 /осемдесет хляди осемстотин шестдесет и седем 0,52/ лева, ведно със законната лихва от 15.01.2010 г., дадени на отпаднало основание и представляващи 45 % от стойността на имот, предмет на предварителен договор за покупко-продажба от 17.05.2008 г., на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3, във връзка с чл. 87, ал. 2 от ЗЗД и 2/ 2 655,15 /две хиляди шестстотин петдесет пет 0,15/ лева – обезщетение за забава за периода от разваляне на договора 29.09.2009 г. до завеждане на иска на 15.01.2010 г., на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.

ОТХВЪРЛЯ предявения на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД от „Д-М-С” ЕООД-Варна срещу М.В.М. с ЕГН-********** иск за обявяване за окончателен на сключения между тях на 17.05.2008 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в гр. Варна, ул. „Йосиф Брадати, кв. „Св. Иван Рилски” бл. 61, вх. В, ап. № „В.3.1” с идентификатор 10135.3515.1727.1.4 с площ от 95,40 кв. м. в сграда 1, вх. В, ет. 3 и изба № 5 с площ от 8,30 кв. м. с посочени в договора помещения на апартамента, граници на жилището избата и идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж срещу заплащане на цена, посочена в предварителния договор.

ОСЪЖДА „Д-М-С” ЕООД – Варна, ЕИК 103806364 със седалище и адрес на управление гр. Варна, кв. „Победа” бл. 8, вх. В, ет. 1, ап. 7, представлявано от управителя К. Д. К. да заплати на М.В.М. с ЕГН-********** чрез адв. Д.Ч. сумата от 16 287,93 /шестнадесет хиляди двеста осемдесет и седем 0,93/ лева – разноски по делото за двете инстанции.

Решението подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1.