РЕШЕНИЕ

146/ 15.11.2010 г.            Гр. Варна

В ИМЕТО НА НАРОДА

Апелативен съд - Варна                                   Гражданско отделение

На 27 октомври 2010 год.

в публично заседание в следния състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:  СЕВЕРИНА ИЛИЕВА

                                            ЧЛЕНОВЕ:  ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

                                                                     ПЕНКА ХРИСТОВА

Секретар: В. Т.

Като разгледа докладваното от С. Илиева въззивно гражданско дело № 359 по описа за 2010 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 268 и сл. От ГПК.

С решение № 546 от 29.04.2010г. по гр. д. № 1036/2009 г. Варненският окръжен съд е отхвърлил предявените от Т.И. *** срещу Г. П.С. и А.П.П. /съгл. поправката в името на л. 53/ искове: 1/ за заплащане на платената по предварителен договор от 14.02.2006 г. сума общо в размер на 40 000 лева /или по 20 000 лева за всяка една от ответниците/ и 2/ за заплащане на сумата от по 2 500 лева от всяка една от ответниците, представляваща част от договорената неустойка, цялата в общ размер на 74 600 лева. С решението в полза на ответницте са присъдени направените по делото разноски.

Недоволен от това решение е останал ищецът Т. П., който го обжалва с молба като незаконосъобразно, необосновано и постановено при непълнота на доказателствата да бъде отменено и вместо него постановено друго, с което исковете му да бъдат изцяло уважени с произтичащите от това законни последици.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК срещу жалбата са постъпили отговори от ответниците, в които се изразява становище за нейната неоснователност.

Въззивната жалба е подадена в срок от надлежна страна и е процесуално допустима.

          Настоящото производство не е контролно-отменително, а въззивно, поради което съдът следва да направи свои фактически констатации и правни изводи. След съвкупна преценка на всички събрани по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл. 235 от ГПК, Варненският апелативен съд приема за установено следното:

          Предявените в обективно и субективно комулативно съединяване искове са с правно основание чл. 55, ал. 1, пр. 3, вр. с чл. 87 от ЗЗД и чл. 92 от ЗЗД.

Т.И.Т. *** твърди в исковата си молба, че на 14.02.2006 г. сключил пред нотариус с ответниците Г.П.С. и А.П.П. чрез пълномощника им П. С. П. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот – апартамент № 13, в м. „Св. Никола”, имот № 289 в кв. 43, гр. Варна, като в деня на подписването на договора заплатил авансово сумата от 40 000 лева. Ответниците чрез пълномощника им се задължили в срок от 2 месеца да сключат окончателен договор, но в уговорения срок и до мамента на завеждане на исковата молба такъв не се сключил. При направената в Службата по вписванията – гр. Варна справка ищецът установил, че ответниците са продали на трети лица имота – предмет на предварителния договор. Моли да бъде постановено решение, с което ответниците да бъдат осъдени да му заплатят: 1/ общо сумата от 40 000 лева, или всяка една от тях да му заплати по 20 000 лева - заплатени от него на пълномощника им при сключването предварителен договор, прекратен по право с продажбата на имота на трети лица /вж. молба от 21.10.2009 г. – л. 51/; 2/ общо сумата от 5 000 лева, или по 2 500 лева от всяка една от ответниците,  представляваща частичен иск за дължимата съгласно предварителния договор неустойка в общ размер от 74 600 лева след допуснатото изменение на иска в с. з. на 14.04.2010 г. /л. 91 на обр. стр./.

Ответниците оспорват предявените искове, като правят възраженя за нищожност на сключения от ищеца и техния пълномощник предвартелен договор на основание: а/ чл. 26, ал. 1 от ЗЗД – поради накърняване на добрите нрави от представляващия ги, действал против интересите им; б/ чл. 26, ал. 2, пр. 1 и 4 от ЗЗД поради липсващи съществен клаузи в предварителния договор, касаещи предмета на договора и насрещните престации. Правят и възражения за погасяване по давност на иска за неустойка, както и за нейната прекомерност. Молят исковете да бъдат отхвърлени и да им се присъдят направените по делото разноски.

По делото е представен нотариално заверен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 14.02.2006 г. /л. 4/, съгласно който продавачите Г.П.С. и А.П. М. чрез пълномощника си П. С. П. „по пълномощно № 147 от 16.03.2004 г. на нотариус О.Ш.” са се договорили с купувача Т.И.Т. „ да сключат предварителен договор за покупко-продажба” на имота, описан в чл. 1 на договора. В глава ІІ от договора „Цени и начин на плащане” липсва уговорена цена на продаваемия имот, а само уговорено авансово плащане от 40 000 лева, извършено от купувача в деня на сключването на договора. Уговорени са и срок за сключване на окончателен договор, както и дължима месечна неустойка от 5 % при неспазване на срока за сключване на окончателния договор. По делото са представени и нот. акт /л. 20/, легитмиращ ответниците като собственици на продаваемия имот, нот. акт /л.21 и 22/ и у-ния от Службата по вписванията /л. 5 – 7/, видно от които ответниците са продали същия имот на трети лица.  

При тълкуването на договорите съдът трябва да търси действителната обща воля на страните. Отделните уговорки трябва да се тълкуват във връзка едни с други и всяка една да се схваща в смисъла, който произтича от целия договор с оглед целта на договора, обичаите в практиката и добросъвестността. Ето защо, тълкувайки сключения между страните договор в неговата цялост, макар и  в чл. 1 да е отразено, че с него „страните се задължават да сключат предварителен договор за покупко-продажба”, тяхната действителна обща воля е била да се сключи окончателен такъв.

Подлежащите на установяване факти по предявения на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД иск са наличието на валиден предварителен договор за покупко-продажба, заплащане на определени по размер суми по този договор и прекратяване действието на същия. Съгласно разпоредбата на чл. 19, ал. 2 от ЗЗД, за да е налице валидно изразено съгласие за продажба на недвижим имот, е необходимо предварителният договор да съдържа всички съществени елементи на договора за продажба  - страните, обектът на разпоредителната сделка и цената.

В конкретния случай в предварителния договор са посочени страните - продавачи са ответниците по делото, представлявани от П. С. П. съгласно нотариално заверено пълномощно към датата на подписването на договора и купувач – ищецът по делото. В договора е допусната грешка в посочването на пълномощно рег. № 147 на нотариус О. Ш. Всъщност, рег. № 147 е номерът, под който нотариус О. Ш. е вписан в Регистъра на нотариалната камара, поради което в общия регстър на нотариус Ш. под № 147 е отразено друго нотариално вписване  - извършена на 09.01.2004 г. заверка на пълномощно от друго лице, но не и от ответниците по делото /л. 78 и 79/. Ответниците не оспорват упълномощаването на лицето Петров за сключване на процесния предварителен договор, но възразяват, че пълномощникът им е действал в техен ущърб и се е облагодетелствал с получената от ищеца сума. Ето защо, при наличието на условията на чл. 40 от ЗЗД съглашението било недействително за ответниците, а правните последици били като тези по чл. 26, ал. 1 от ЗЗД – накърняване на добрите нрави поради действия против интереса на представлявания. Настоящият съдебен състав приема, че към датата на сключване пред нотариус на процесния предварителен договор лицето П. С. П. надлежно е представлявал ответниците по делото в качеството му на техен пълномощник и като такъв е поел задължения от тяхно име  и за тяхна сметка. Направените от ответниците възражения, че не сеа получили никакви суми от процесния договор касаят други облигационни отношения между ответниците и упълномощеното от тях лице /довереник/, които не могат да бъдат разгледани в настоящия спор.     

По отношение на имота, предмет на бъдещата продажба, въпреки непосочването на квадратурата му, помещенията и границите, следва да се приеме, че същят е достатъчно индивидуализиран. Непълнотата на описанието на имота в предварителния договор не е липса на предмет като съществено условие на сделката, ако идентифицирането е осъществено по такъв начин, който доказва достатъчно точната воля на страните за определен обект.

В процесния предварителен договор обаче не е посочена продажната цена, която е съществен елемент на договора за продажба и непосочването й водш до нищожност на предварителния договор. Нищожният предварителен договор за сключване на определен окончателен договор за продажба на недвижим имот не поражда никакви права и задължения било изцяло – като обикновено ненаименувано съглашение, било отчасти – с отделни негови клаузи като тази по чл. 92 и 93, ал. 2 от ЗЗД. Всяка от страните по нищожният предварителен договор е длъжна да върне на другата всичко, което е получила от нея на основание чл. 34 от ЗЗД във връзка с чл. 55, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД – дължи се връщане на полученото без основание. Ищецът обаче е предявил исковите си претенции на основание чл. 55, ал. 1, пр. 3 от ЗЗД и чл. 92 от ЗЗД, поради което същте следва да бъдат отхвърлени.

Макар и с други мотиви, крайният извод на окръжния съд, с който предявените искове са отхвърлени, е законосъобразен, поради което обжалваното решение следва да бъде потвърдено.

Водим от горезложеното и на основание чл. 271, ал. 1 от ГПК, Варненският апелатвен съд

              Р    Е    Ш    И:

ПОТВЪРЖДАВА решението на Варненския окръжен съд № 546 от 29.04.2010 г., постановено по гр. д. № 1036/2009 г.

Решението подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в едномесечен срок от съобщаването му на страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                        ЧЛЕНОВЕ: 1.

                                                                                      2.