Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

№ 29/19.03.2010 г.

гр.Варна,

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД  гр. ВАРНА, гражданско отделение, в публичното заседание на 17.02.2010 год. в състав :

ПРЕДСЕДАТЕЛ : МАРИНЕЛА ДОНЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: ДИАНА ДЖАМБАЗОВА

 ИВАН ЛЕЩЕВ

при секретаря Ю.К., като разгледа докладваното от съдия ДОНЧЕВА в.гр.д. № 21/2010 год. по описа на Апелативен съд гр. Варна, г.о., за да се произнесе, съобрази следното :

Производството е въззивно, по жалба от ЕТ”С.А.-Ориент-Сте” със седалище и адрес на управление с.Самуил, Разградска обл., представляван от С.М.А., срещу Решение № 47/23.10.2009 год. по гр.д. 48/2009 год. на Окръжен съд гр. Разград, с което е отхвърлен предявеният от него срещу ЕТ „Д.-И.Н.”*** иск с правно осн. чл. 19 ал.3 ЗЗД за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 19.06.1998 год., за окончателен. Поддържайки доводи за незаконосъобразност и необоснованост на решението, въззивникът моли за неговата отмяна и постановяване на друго по съществото на спора, с което предварителният договор бъде обявен за окончателен.

Въззиваемият оспорва жалбата и моли да бъде оставено в сила решението.

Съставът на Апелативен съд гр.Варна намира, че жалбата е подадена в срок, от легитимирана страна и е процесуално допустима.

Разгледана по същество, тя е ОСНОВАТЕЛНА, поради следните мотиви:

Предмет на разглеждане е иск с правно осн. чл. 19 ал.3 ЗЗД, предявен от ЕТ „С.А.-Ориент-Сте”, със собственик и представляващ С.М.А. ***, Разградска обл., срещу ЕТ „Д.- И.Н.” със собственик и представляващ И.Г.Н. ***, за обявяване за окончателен на сключен между страните на 19.06.1998 год. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

От събраните по делото доказателства е установено от фактическа страна следното:

Ответникът е купувач по приватизационна сделка, сключена между него и Община Разград на 10.06.1998 год. на осн. чл. 35-41 от ЗППДОП (отм), на следния недвижим имот: Обект „Комплекс Дружба” (общински нежилищен имот, невключен в състава на общинско предприятие, който се използва за стопански цели), включващ недвижим имот с адрес: гр.Р., ул.”Кирил и Методий” № **, заемащ: партера и сутерена на 8-етажен жилищен блок; партера и сутерена на 4-етажен жилищен блок; ниско тяло – западно от 8-етажния жилищен блок и пристройка,източно от 8-етажния жилищен блок, представляващ масивна монолитна конструкция със застроена площ 773,09 кв.м., състоящ се от фоайе централен вход – 58,95 кв.м.; гардероб – 14 кв.м., WC- 22,08 кв.м.; ресторант – 210.32 кв.м.; кафе-еспресо – 94,43 кв.м., нощен бар и стълбище – 129,24 кв.м.; кухненски блок – 151,50 кв.м.;складове  254,90 кв.м. без котелното, заедно с 11,60% ид.ч. от общите части с третия етаж на жил.блок, 14,53 % ид.ч. от общите части със седмия етаж на жил.блок и 26,13% ид.ч. от правото на строеж върху 817,93 кв.м.общинска земя, находяща се в гр. Разград, кв.69, парцел І съгласно Скица № 463 от 18.04.1997 год., при съседи: изток- зелена площ; запад- Първа източна международна банка; север- ул.”Кирил и Методий”, юг- бул.”България”, заедно с движимо имущество, съгласно Приложение № 1, неразделна част от приватизационния договор.

С анекс от 20.04.2000 год. към приватизационния договор е променен чл.1, т.1 с който е описан недвижимия имот, предмет на договора, както следва: Бруто застроената площ на комплекс „Дружба” е 1 167,46 кв.м., в това число: бруто застроена площ от терена – 682,07 кв.м.; бруто застроена площ сутерен – 485,39 кв.м.; състояща се от следните подобекти, които не са самостоятелни обекти, а са част от общия търговски комплект, а именно: 1) Ресторант с бруто застроена площ – 631,69 кв.-м., в това число: търговска зала- 217,72 кв.м., кухненски блок – 157,20 кв.м., склад към ресторанта, находящ се в сутерена – 210,89 кв.м., склад пристройка – 45,88 кв.м.; 2) Кафе-еспресо с бруто застроена площ 123,24 кв.м., в това число: търговска зала с бруто застроена площ 105,01 кв.м., склад със бруто застроена площ 18,23 кв.м.; 3) Нощен бар с бруто застроена площ 274,50 кв.м., в това число: търговска зала с бруто застроена площ 136,90 кв.м., складове със бруто застроена площ 137,60 кв.м., 4) Общи площи, обслужващи комплекса 138,03 кв.м. , в това число: WC, гардероб и фоайе; 5) За общо ползване в партерния етаж: фоайе, гардероб и WC с обща застроена площ 138,03 кв.м., където 73,17 кв.м. са под седмия етаж на жилищния блок, а 64,86 кв.м. – под третия етаж на жилищния блок, 6) Съсобствеността в комплекса върху площта за общо ползване – 138,03 кв.м., е както следва: За ресторанта – 64,47% ид.ч.; за Кафе-еспресо – 16,85% ид.ч и за Нощен бар – 18,68% ид.ч. 7) Заедно с отстъпеното право на строеж за 863,81 кв.м. за целия комплекс, където 682,07 кв.м. бруто застроена площ на терена; 136,90 кв.м. – бруто застроена търговска площ- Нощен бар; 9,45 кв.м. – отстъпено право на строеж от 11,6% ид.ч. съсобственост от общите части и отстъпеното право на строеж на четириетажния жилищен блок; 35,39 кв.м. отстъпено право на строеж от 14,53% ид.ч. съсобственост от общите части и отстъпеното право на строеж на осеметажния жилищен блок.

Междувременно, със Заповед № РД-18-37/10.03.2008 год. и КД-14-17-177/21.08.2008 год. на Кмета на гр.Разград е одобрена кадастралната карта на града, и от така описания имот са обособени 13 самостоятелни обекта, за всеки от които са отредени съответни идентификатори съгласно ЗКИР. По делото е прието основно и допълнително заключение на СТЕ, от които се установява пълна идентичност на така обособените самостоятелни обекти с процесния имот.

На 19.06.1998 год. между страните е сключен договор, наречен от тях договор за наем, но съдържащ клауза за изкупуване. Ето защо следва да се приеме, че този договор има характера на предварителен договор за покупко-продажба, предвид обстоятелството, че в чл.2 от него се съдържа обещанието на ответника да прехвърли в полза на ищеца правото на собственост върху процесния имот, при осъществяване на уговорените условия, а именно: Съгласно чл.3 от договора ищецът е поел задължение да изплаща стойността на имота съобразно сроковете, цените и поредността на вноските, указани в приватизационния договор, сключен между ответника и Община Разград. Срокът за сключване на окончателната прехвърлителна сделка е уговорен в чл.7 и 8 от предварителния договор – след изтичането на 5 години от окончателното изплащане от ищеца на цената на недвижимия имот. Цитираните клаузи от сключения между страните предварителен договор са в унисон с чл.6 от договора за приватизация, съгласно която собствеността върху имота преминава върху ответника - купувач след заплащането на покупната цена, а така също и с чл. 10.1 от същия договор, според който ответникът няма право да се разпорежда с имота преди изтичане на 5 години от изплащането му.

Следователно, волята на страните по сключения договор от 19.06.1998 год. е била ответникът да прехвърли процесния имот, след като в неговия патримониум настъпи транслативния ефект на приватизационната сделка в резултат от плащанията, които ищецът ще извърши, и съответно - след отпадане на пречката по чл.10.1 за разпореждане с приватизирания обект.

В чл.5 от договора по изричната воля на страните, от пределите на имота, чиято продажба е обещана, е изключена частта, обособена като „Кафе-еспресо” със 123,24 кв.м. застроена площ, ведно с принадлежащата му ид.ч. от фоайето и тоалетната. Независимо от това, плащането на цената за тази част е уговорено в тежест на ищеца. В заключението на допълнителната СТЕ са посочени новообразуваните самостоятелни обекти, съответстващи на бившето „Кафе-еспресо”.

По делото е прието заключение на съдебно-счетоводна експертиза, от което се установява по безспорен начин, че ищецът е изплатил изцяло в полза на Община Разград покупната цена, дължима от ответника по приватизационния договор. Част от плащанията са били извършени директно по сметка на общината, което се установява от съвпадащите счетоводни записвания при ищеца и Община Разград. За останалите са налице първични счетоводни документи – ПКО и РКО, както и разписки, установяващи, че сумите са били изплатени от ищеца на ответника в брой, а последният ги е внасял в Община Разград. Предвид зле воденото счетоводство при ответника, установено от експертизата, недоказано остава твърдението му, че платените от ищеца суми са били приемани като наем за обекта.

При така изяснената фактическа обстановка, съставът на Апелативен съд Варна намира следното:

Предявеният иск е с правно осн. чл. 19 ал.3 ЗЗД.

С него се цели постигане на транслативния ефект на сключения предварителен договор. Макар да няма вещно-правно действие, този договор създава облигационна връзка между страните, по силата на която е постигнато съгласие за сключването на окончателен договор.

В диспозитива на решението си съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на предварителния договор. Това задължение нормативно произтича както от разпоредбата на чл. 362, ал.1 ГПК, която изрично предвижда, че "съдът постановява решение, което замества окончателния договор", така и от тази на чл. 114 и 115 ЗСобств., респективно - точки 12 и 14 от Правилника за вписванията, които придават на съдебното решение по чл. 19, ал. 3 ЗЗД значението на окончателен договор.

Това задължение за съда се определя и от правната същност на предварителния договор, чийто предмет е поетото от страните задължение за сключване в бъдеще на друг договор.  В конкретния казус нареченият от страните договор за наем съдържа клауза за последващо изкупуване, а сключването на окончателния договор е отложено за срок от 5 години след изплащането на цената. Част от имота е останала извън пределите на обещанието за бъдеща продажба. Фактът на плащане от страна на ищеца на покупната цена е безспорно установен от представените писмени доказателства, както и от заключението на съдебно-икономическата експертиза. Размерът на дължимата цена, макар да не е изрично посочен, е определяем поради съдържащото се в чл. 3 препращане към погасителната схема по приватизационния договор между ответника и Община Разград. Последващото обособяване на самостоятелни обекти от съществуващата сграда, предмет на договора, не е пречка за обявяването му за окончателен, тъй като тяхната идентичност е установена от заключението на съдебно-техническата експертиза.

Създаденото с предварителния договор субективно право за ищеца е да иска сключването на окончателния договор, а процесуалната възможност за осъществяването на това право при неизпълнение на насрещното задължение е искът по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Следователно в този случай, когато предварителният договор не е бил доброволно изпълнен, решението на съда замества окончателния договор. От това решение произтичат гражданскоправните последици, които биха се породили между страните, ако те доброволно биха сключили окончателния договор. Затова както в доброволно сключения окончателен договор, така и съдът в диспозитива на решението по чл. 19, ал. 3 ЗЗД трябва да възпроизведе съдържанието на този договор с оглед пълното и ясно уреждане правоотношенията на страните.

С оглед клаузата на чл. 5 от договора, за окончателна следва да се обяви покупко-продажбата само на частта от процесния имот, съответстваща на новообособените обекти в сградата, а именно: имоти с идентификатори, както следва: № 61710.505.526.1.24 с площ от 306,34 кв.м. и 19,54% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, № 61710.505.526.1.25 с площ 29,14 кв.м. и 1,46% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, № 61710.505.526.1.26 с площ 33,25 кв.м. и 1,67% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, 61710.505.526.1.27 с площ 33,27 кв.м. и 1,67 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, 61710.505.526.1.28 с площ 20,52 кв.м. и 1,03 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж,  61710.505.526.1.33 с площ 38,66 кв.м. и 2,40 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, 61710.505.526.1.34 с площ 8,93 кв.м., който е неразделна част от имот № 61710.505.526.1.35 с площ 240,61 кв.м. и съответно 2,80% от общите части на сграда № 61710.505.526.1 и от правото на строеж, както и  3,08 % ид.ч. от общите части на сграда №  61710.505.526.2 и от правото на строеж.

Данъчната оценка на описаните по-горе самостоятелни обекти в сградата е 264 809,50 лв.

На осн. чл.364 ал.1 ГПК с решението си съдът трябва да осъди купувача да заплати върху придобитото от него вещно право дължимите нотариални такси, в размер на 1554,55 лв, определен на осн. чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност (одобрена с ПМС № 186 от 13.08.1998, обн. ДВ бр.95 от 14.08.1998 год, в сила от 15.08.1998 год, изм. и доп. бр.5 от 19.01.1999 год) въз основа на представена актуална данъчна оценка на имота, както и на правото на строеж към момента на приключване на устните състезания пред инстанцията по същество. Без внасяне на тези такси и разноски, както и доказателства за платени местни данъци по сделката по ЗМДТ, а така също че страните по замяната нямат задължения към държавата, не може да им бъде издаден препис от решението – чл.364 ал.2 ГПК.

В частта, с която е отхвърлен иска за обявяване за окончателен предварителният договор за покупко-продажба на посочените по-горе имоти, решението следва да бъде отменено, а искът – уважен.

 В останалата отхвърлителна част, касаеща имоти с идентификатори, както следва: имот № 61710.505.526.1.22 с площ от 20,22 кв.м. и 1,01% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, имот № 61710.505.526.1.29 с площ от 17,55 кв.м. и 0,88% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, имот № 61710.505.526.1.30 с площ от 11,87 кв.м. и 0,60 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, имот № 61710.505.526.1.31 с площ от 68,68 кв.м. и 3,45 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, имот № 61710.505.526.1.32 с площ от 17,49 кв.м. и 0,87% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, идентични с бивше „Кафе-еспресо”, отхвърлителното решение следва да се остави в сила.

На осн. чл. 78 ал.1 ГПК в тежест на ответника следва да се присъдят съразмерно с уважената част от иска, и по компенсация, разноски в размер на 21203,14 лв.

Водим от горното съдът

Р    Е   Ш   И  :

ПОТВЪРЖДАВА Решение № 47/23.10.2009 год. по гр.д. 48/2009 год. на Окръжен съд гр. Разград, В ЧАСТТА с която е отхвърлен предявеният от Едноличен търговец „С.А. ***, рег. по ф.д. №1753/1992 г., ЕФН 1692017531, ОС Разград, със собственик С.М.А. ***, ЕГН **********,срещу Едноличен търговец „Д.-Иван Н."***, ЕИК 826010098 със собственик И.Г.Н. ЕГН ********** иск с правно осн. чл. 19 ал.3 ЗЗД за обявяване на предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 19.06.1998 год., ЗА СЛЕДНИТЕ ИМОТИ: имот № 61710.505.526.1.22 с площ от 20,22 кв.м. и 1,01% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, имот № 61710.505.526.1.29 с площ от 17,55 кв.м. и 0,88% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, имот № 61710.505.526.1.30 с площ от 11,87 кв.м. и 0,60 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, имот № 61710.505.526.1.31 с площ от 68,68 кв.м. и 3,45 % ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, имот № 61710.505.526.1.32 с площ от 17,49 кв.м. и 0,87% ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж, идентични с бивше „Кафе-еспресо”, като законосъобразно и правилно.

ОТМЕНЯ решението в останалата му отхвърлителна част и вместо него

П  О  С  Т  А  Н  О  В  И :

ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 19.06.1998 год., между Едноличен търговец „С.А. ***, рег. по ф.д. №1753/1992 г., ЕФН 1692017531, ОС Разград, със собственик С.М.А. ***, ЕГН **********, и Едноличен търговец „Д.-И. Н."***, ЕИК 826010098 със собственик И.Г.Н. ЕГН **********, ЗА СЛЕДНИТЕ ИМОТИ:

1. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с предназначение за търговска дейност, разположен на етаж 0 /нула/ /приземен/ в осем етажна жилищна сграда, с обща застроена площ от 306.34 /триста и шест цяло и тридесет и четири стотни/ квадратни метра, за който съгласно Схема № 6224/19.11.2008 година на Агенцията по геодезия, картография и кадастър- и одобрената със заповед № РД-18-37/10.03.2008 година, и изменена със заповед № КД-14-17-117/21.08.2008 година на началника на СГКК е определен идентификатор 61710.505.526.1.24 (шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно точка двадесет и четири), като самостоятелният обект попада в сграда № 61710.505.526.1 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 61710.505.526 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест/, със стар идентификатор на имота: парцел I /едно/, от кв.69 /шестдесет и девет/ по плана на гр.Разград, със стар административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/, и нов административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/ буква "И", при граници на самостоятелния обект: на същия етаж обекти с идентификатори 61710.505.526.1.26, 61710.505.526.1.25, 61710.505.526.1.23, 61710.505.526.1.28, 61710.505.526.1.27, под обекта - няма, над обекта - няма, като неразделна част от обекта са: складово помещение със застроена площ от 207.4 /двеста и седем цяло и четири десети/ кв.м. разположено на етаж - 1 /минус едно - сутерен/, при граници на складовото помещение: отгоре- самостоятелен обект с идентификатор 61710.505.526.1.24. на същия етаж- избени помещения на Община Разград и външни стени, отдолу - няма, както и 19.54 %/деветнадесет цяло и петдесет и четири стотни процента/ идеални части от общите части на сграда 61710.505.526.1 и 19.54%/ деветнадесет цяло и петдесет и четири стотни процента/ идеални части от отстъпеното право на строеж, както и съответните идеални части от правото на собственост от предназначените за общо ползване- Фоайе разположено на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 69.73 /шестдесет и девет цяло и седемдесет и три стотни/ квадратни метра, при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.31, 61710.505.526.1.32, 61710.505.526.1.33, 61710.505.526.1.24, и санитарен възел, разположен на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 30.53 /тридесет цяло и петдесет и три стотни/ квадратни метра, при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.24, 61710.505.526.1.33 и фоайе.

2. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с предназначение за търговска дейност, разположен на етаж 0 /нула, приземен/ в осем етажна жилищна сграда, с обща застроена площ от 29.14 /двадесет и девет цяло и четиринадесет стотни/ квадратни метра, за който съгласно Схема № 6225/19.11.2008 година на Агенцията по геодезия, картография и кадастър и одобрената със заповед № РД-18-37/10.03.2008 година, и изменена със заповед № КД-14-17-117/21.08.2008 година на началника на СГКК е определен идентификатор 61710.505.526.1.25 (шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно точка двадесет и пет), като самостоятелният обект попада в сграда №61710.505.526.1 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 61710.505.526. /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест/, със стар идентификатор на имота: парцел I /едно/, от кв.69 /шестдесет и девет/ по плана на гр.Разград, със стар административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/, и нов административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/ буква "К", при граници на самостоятелния обект: на същия етаж - обекти с идентификатори 61710.505.526.1.26; 61710.505.526.1.24, под обекта - няма, над обекта - няма, като неразделна част от обекта е 1.46 % /едно цяло и четиридесет и шест стотни процента/ идеални части от общите части на сграда 61710.505.526.1 и 1.46% /едно цяло и четиридесет и шест стотни процента/ идеални части от отстъпеното право на строеж, както и съответните идеални части от правото на собственост от предназначените за общо ползване - Фоайе разположено на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ 69.73 /шестдесет и девет цяло и седемдесет и три стотни/ квадратни метра, при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.31, 61710.505,526.1.32, 61710.505.526.1.33, 61710.505.526.1.24, и санитарен възел, разположен на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 30.53 /тридесет цяло и петдесет и три стотни/ квадратни метра при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.24, 61710.505.526.1.33 и фоайе.

3. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с предназначение за търговска дейност, разположен на етаж 0 /нула/ /приземен/ в осем етажна жилищна сграда, с обща застроена площ от 33.25 /тридесет и три цяло и двадесет и пет стотни/ квадратни метра, за който съгласно Схема № 6226/19.11.2008 година на Агенцията по геодезия, картография и кадастър и одобрената със заповед № РД-18-37/10.03.2008 година, и изменена със заповед №КД 14-17-117/21.08.2008 година на началника на СГКК е определен идентификатор 61710.505.526.1.26 (шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно точка двадесет и шест), като самостоятелният обект попада в сграда №61710.505.526.1 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 61710.505.526 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест/, със стар идентификатор на имота: парцел I /едно/, от кв.69 /шестдесет и девет/ по плана на гр.Р., със стар административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/, и нов административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул,"Кирил и Методий" №1 /едно/ буква "Л", при граници на самостоятелния обект: на същия етаж - обекти с идентификатори 61710.505.526.1.27, 61710.505.526.1.25, 61710.505.526.1.24, под обекта - няма, над обекта - няма, като неразделна част от обекта са 1.67 % /едно цяло и шестдесет и седем стотни процента / идеални части от общите части на сграда 61710.505.526.1 и 1.67% /едно цяло и шестдесет и седем стотни процента/ идеални части от отстъпеното право на строеж, както и съответните идеални части от правото на собственост от предназначените за общо ползване- Фоайе разположено на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 69.73 /шестдесет и девет цяло и седемдесет и три стотни/ квадратни метра, при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.31, 61710.505.526.1.32, 61710.505.526.1.33, 61710.505.526.1.24, и санитарен възел, разположен на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 30.53 /тридесет цяло и петдесет и три стотни/ квадратни метра, при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.24, 61710.505.526.1.33 и фоайе.

4. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с предназначение за търговска дейност, разположен на етаж 0 /нула/ /приземен/ в осем етажна жилищна сграда, с обща застроена площ от 33.27 /тридесет и три цяло и двадесет и седем стотни/ квадратни метра, за който съгласно Схема № 6227/19.11.2003 година на Агенцията по геодезия, картография и кадастър и одобрената със заповед № РД-18-37/10.03.2008 година, и изменена със заповед № КД-14-17-117/21.08.2008 година на началника на СГКК е определен идентификатор 61710.505.526.1.27 (шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно точка двадесет и седем), като самостоятелният обект попада в сграда №61710.505.526.1 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 61710.505.526 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест/, със стар идентификатор на имота: парцел I /едно/, от кв.69 /шестдесет и девет/ по плана на гр.Р., със стар административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул. "Кирил и Методий" №1 /едно/, и нов административен адрес:  гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/ буква "М" при граници на самостоятелния обект: на същия етаж - обекти с идентификатори 61710.505.526.1.28,  61710.505.526.1.26, 61710.505.526.1.24 под обекта - няма, над обекта няма, като неразделна част от обекта са 1.67% /едно цяло и шестдесет и седем стотни процента/ идеални части от общите части на сграда 61710.505.526.1 и 1.67% /едно цяло и шестдесет и седем стотни процента/ идеални части от отстъпеното право на строеж, както и съответните идеални части от правото на собственост от предназначените за общо ползване - Фоайе разположено на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 69.73 /шестдесет и девет цяло и седемдесет и три стотни/ квадратни метра при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.31, 61710.505.526.1.32, 61710.505.526.1.33, 61710.505.526.1.24, и санитарен възел, разположен на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 30.53 /тридесет цяло и петдесет стотни/ квадратни  метра,  при  граници:  самостоятелни  обекти  с  идентификатори: 61710.505.526.1.24, 61710.505.526.1.33 и фоайе.

5. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с предназначение за търговска дейност, разположен на етаж 0 /нула/ /приземен/ в осем етажна жилищна сграда, с обща застроена площ от 20.52 /двадесет цяло и петдесет и две стотни/ квадратни метра, за който съгласно Схема № 6228/19.11.2008 година на Агенцията по геодезия, картография и кадастър и одобрената със заповед № РД-18-37/10.03.2008 година, и изменена със заповед № КД-14-17-117/21.08.2008 година на началника на СГКК е определен идентификатор 61710.505.526.1.28 (шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно точка двадесет и осем), като самостоятелният обект попада в сграда №61710.505.526.1 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 61710.505.526 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест/, със стар идентификатор на имота: парцел I /едно/, от кв.69 /шестдесет и девет/ по плана на гр.Р., със стар административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул. "Кирил и Методий" №1 /едно/, и нов административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/ буква "Н", при граници на самостоятелния обект: на същия етаж- обекти с идентификатори 61710.505.526.1.24, 61710.505.526.1.27, по добекта - няма, над обекта- няма, като неразделна част от обекта са 1.03 % /едно цяло и три стотни процента/ идеални части от общите части на сграда 61710.505.526.1 и 1.03 % /едно цяло и три стотни процента/ идеални части от отстъпеното право на строеж, както и съответните идеални части от правото на собственост от предназначените за общо ползване- Фоайе разположено на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 69.73 /шестдесет и девет цяло и седемдесет и три стотни/ квадратни метра, при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.31, 61710.505.526.1.32, 61710.505.526.1.33. 61710.505.526.1.24. и санитарен възел, разположен на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 30.53 /тридесет цяло и петдесет и три стотни/ квадратни метра, при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.24, 61710.505.526.1.33 и фоайе.

6. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с предназначение за търговска дейност, разположен на етаж 0 /нула/ /приземен/ в осем етажна жилищна сграда, с обща застроена площ от 38.66 /тридесет и осем цяло и шестдесет и шест стотни/ квадратни метра, за който съгласно Схема № 6231/19.11.2008 г. на Агенцията по геодезия, картография и кадастър и одобрена със заповед № РД-18-37/10.03.2008 година, и изменена сьс заповед № КД - 14-17 -117/21.08.2008 година на началника на СГКК е определен идентификатор 61710.505.526.1.33 година (шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно точка тридесет и три), като самостоятелният обект попада в сграда №61710.505.526.1 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 61710.505.526 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест/, със стар идентификатор на имота: парцел I /едно/, от кв.69 /шестдесет и девет/ по плана на гр.Р., сьс стар административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/, и нов административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/ буква "Б", при граници на самостоятелния обект: на същия етаж - обекти с идентификатори 61710.505.526.1.34, под обекта - с идентификатор 61710.505.526.1.35, над обекта - с идентификатор 61710.505.526.1.3, като неразделна част от обекта са 2.40% /две цяло и четиридесет стотни процента/ идеални части от общите части на сграда 61710.505.526.2 и 2.40% /две цяло и четиридесет стотни процента/ идеални части от отстъпеното право на строеж, както и съответните идеални части от правото на собственост от предназначените за общо ползване - Фоайе разположено на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 69.73 /шестдесет и девет цяло и седемдесет и три стотни/ квадратни метра, при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.31, 61710.505.526.1.32, 61710.505.526.1.33, 61710.505.526.1.24, и санитарен възел, разположен на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 30.53 /тридесет цяло и петдесет и три стотни/ квадратни метра, при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.24, 6.1710.505.526.1.33 и фоайе.

7. САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с предназначение за търговска дейност разположен на етаж -1 /минус едно/ /сутерен/ с обща застроена площ от 240.61 /двеста и четиридесет цяло и шестдесет и една стотни/ квадратни метра , от които 110.12 /сто и десет цяло и дванадесет стотни/ квадратни метра от обекта попадат в четириетажна жилищна сграда, а 139.42 /сто тридесет и девет цяло и четиридесет и две стотни/ квадратни метра, попадат в осем етажна жилищна сграда, за който съгласно Схема № 6235/19.11.2008 година на Агенцията по геодезия, картография и кадастър и одобрената със заповед № РД-18-37/10.03.2008 година, и изменена със заповед № КД-14-17-117/21.08.2008 година на началника на СГКК е определен идентификатор 61710.505.526.1.35 (шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно точка тридесет и пет), като самостоятелният обект попада в сграда № 61710.505.526.1 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор 41710.505.526 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест/, със стар идентификатор на имота: парцел I /едно/, от кв.69 /шестдесет и девет/ по плана на гр.Разград, със стар административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/, и нов административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/ буква" А", при граници на самостоятелния обект: на същия етаж - няма, под обекта - няма, над обекта -с идентификатори 61710.505.526.1.22, 61710.505.526.1.31, 61710.505.526.1.33, 61710.505.526.1.34, като и 2.80 % /две цяло и осемдесет стотни процента/ идеални части от общите части на сграда 61710.505.526.1 и 2.80 % /две цяло и осемдесет стотни процента/ идеални части от отстъпеното право на строеж, и 3.08 % /три цяло и осем стотни процента/ идеални части от общите части на сграда 61710.505.526.2. и 3.08 % /три цяло и осем стотни процента/ идеални части от отстъпеното право на строеж, както и съответните идеални части от правото на собственост от предназначените за общо ползване- фоайе разположено на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 69.73 /шестдесет и девет цяло и седемдесет и три стотни/ квадратни метра, при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.31, 61710.505.526.1.32, 61710.505.526.1.33, 61710.505.526.1.24, и санитарен възел, разположен на приземния етаж на осем етажната жилищна сграда със обща застроена площ от 30.53 /тридесет цяло и петдесет и три стотни/ квадратни метра, при граници: самостоятелни обекти с идентификатори: 61710.505.526.1.24, 61710.505.526.1.33 и фоайе. Неразделна част от обекта е САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА с предназначение за търговска дейност, разположено на етаж 0 /нула/ /приземен/, с обща застроена площ от 8.93 /осем цяло и деветдесет и три стотни/ квадратни метра, за който съгласно Схема N 6234/19.11.2008 година на Агенцията по геодезия, картография и кадастър и одобрена със заповед № РД-18-37/10.03.2008 година, и изменена със заповед № КД-14-17-117 /21.08.2008 година на началника на СГКК е определен идентификатор 61710.505.526.1.34 (шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно точка тридесет и четири), като самостоятелният обект попада в сграда №61710.505.526.1 /шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест точка едно/, разположена в поземлен имот с идентификатор № 61710.505.526/шестдесет и една хиляди седемстотин и десет точка петстотин и пет точка петстотин двадесет и шест/, със стар идентификатор на имота: парцел I /едно/, от кв.69 /шестдесет и девет/ по плана на гр.Разград, със стар административен адрес: гр.Р., община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/, и нов административен адрес: гр.Р. , община Р., област Р., ул."Кирил и Методий" №1 /едно/ буква "А", при граници на самостоятелния обект: на същия етаж - обект с идентификатор 61710.505.526.1.33, под обекта - с идентификатор 61710.505.526.1.35, над обекта- няма.

ОСЪЖДА Едноличен търговец „С.А. ***, рег. по ф.д. №1753/1992 г., ЕФН 1692017531, ОС Разград, със собственик С.М.А. ***, ЕГН ********** да заплати в полза на Държавата, по бюджета на съдебната власт, по сметка на Апелативен съд - Варна дължимите нотариални такси върху придобитото от него вещно право, в размер на 1554,55 лв, определен на осн. чл.8 от Тарифата за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност и на осн. чл. 364 ал.1 ГПК.

НАРЕЖДА да се впише възбрана на осн. чл. 364 ал.1 ГПК върху посочените по-горе имоти от Службата по вписванията гр.Разград, на която да се изпрати препис от решението, след влизането му в сила.

Решението подлежи на вписване в шестмесечен срок от влизането му в сила.

Копие от решението страните могат да получат след представяне на доказателства за заплащането на дължимата нотариална такса и на местния данък по чл.49 от ЗМДТ, както и след представяне на декларации за недължимост на публични задължения към Държавата.

ОСЪЖДА Едноличен търговец „Д.-И. Н."***, ЕИК 826010098 със собственик И.Г.Н. ЕГН ********** да заплати на Едноличен търговец „С.А. ***, рег. по ф.д. №1753/1992 г., ЕФН 1692017531, ОС Разград, със собственик С.М.А. ***, ЕГН ********** разноски по делото съразмерно с уважената част от иска, и по компенсация, в размер на 21203,14 лв.

Решението подлежи на касационно обжалване в едномесечен срок от съобщаването му на страните пред ВКС на РБ при условията на чл. 280 ГПК.

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

ЧЛЕНОВЕ:1)

2)

ОСОБЕНО МНЕНИЕ

по в.гр.д. № 21/2010 год. на Апелативен съд Варна

на съдия Маринела Дончева

Предмет на разглеждане е иск с правно осн. чл. 19 ал.3 ЗЗД, предявен от ЕТ „С.А.-Ориент-Сте”, срещу ЕТ „Д.- И.Н.” за обявяване за окончателен на сключен между страните на 19.06.1998 год предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.

Ищецът не може да черпи права от този договор, включително и правото да иска обявяването му за окончателен, поради това, че същият е нищожен на осн. чл. 26 ал.1 ЗЗД, като сключен с цел заобикаляне на закона.

Мотивите ми за това са следните:

Ответникът е купувач по приватизационна сделка, сключена между него и Община Разград на осн. чл. 35-41 от ЗППДОП (отм), на недвижим имот, подробно описан в договора от 10.06.1998 год. и анекса към него от 20.04.2000 год.

На 19.06.1998 год. между страните по делото е сключен договор, съдържащ  обещанието на ответника да прехвърли в полза на ищеца правото на собственост върху процесния имот, при условие, че последният заплати вместо него стойността на имота съобразно сроковете, цените и поредността на вноските, указани в приватизационния договор. Срокът за сключване на окончателната прехвърлителна сделка е уговорен след изтичането на 5 години от окончателното изплащане на цената на недвижимия имот. В чл.5 от договора страните са предвидили, че част от имота, представляващ „Кафе-еспресо” ще остане в собственост на ответника, при запазване задължението на ищеца да заплати цялата покупна цена на обекта.

Приватизацията на процесния имот е извършена по реда на чл. 35-41 от ЗППДОП (отм), който е действал към момента на сключване на договора от 10.06.1998 год.  Цитираните разпоредби предвиждат облекчен ред за изкупуване на държавни или общински предприятия, без провеждане на търг или конкурс, по балансова стойност на предложените за продажба активи. Този ред е бил приложим спрямо ограничен кръг лица - работници и служители на приватизиращото се предприятие както и от наематели и арендатори с договори, сключени след 15 октомври 1990 г.

Това означава, че ищецът не е имал право да участва в приватизационната процедура по този ред.

Ето защо, сключеният между него и ответника договор за наем от 19.06.1998 год. е имал за цел постигане на един непозволен от закона резултат – придобиване на имота от лице, което не е имало право да се ползва от реда по чл. 35 и сл. от ЗППДОП (отм), чрез привидното участие в сделката на ответника, който е разполагал с тази правна възможност.

Заобикаляне на закона е налице тогава, когато страните съзнателно се стремят към постигането на една непозволена от закона цел чрез използване на пролука в законите, даваща възможност тя да бъде осъществена по начин, който формално не е забранен. Знание за заобикалянето на закона е било налице и у двамата договарящи еднолични търговци, тъй като договорът за „наем” съдържа почти дословно възпроизвеждане на клаузите по приватизационния договор както по отношение на предмета, така и задължението за плащане на цената, поето от т.нар. „наемател”. Спазено е дори законовото изискване окончателната сделка да се сключи не по-рано от 5 години след изплащане стойността на приватизирания обект.

Несъмнено е, когато страните желаят да прикрият своите действителни намерения, те да придадат на афишираната сделка привидно законен характер. Всяка от двете сделки е формално допустима. В договора за приватизация, сключен по реда на чл. 35 от ЗППДОП (отм) е участвало лице, имащо право на законовата преференция. Наемният договор с клауза за изкупуване на пръв поглед наподобява предварителен договор за покупко-продажба, и също изглежда да е действителен. В тяхното съчетаване обаче, за постигане на непозволения резултат, а именно – придобиването на имота от лице, нямащо право на привилегията по чл. 35 от ЗППДОП, се състои заобикалянето на закона.

В настоящия казус заобикалянето на закона е съчетано с персонална симулация. В отношенията между страните по сключения „договор за наем” от 19.06.1998 год. е съществувало съгласие, че действителният купувач на приватизирания обект е ищецът, защото именно той е поел (и впоследствие изпълнил) задължението за плащане на цената, срещу обещанието на ответника да му прехвърли имота. Ищецът обаче не може да го придобие при условията, уговорени в приватизационния договор поради забраната на чл. 35 ППЗДОП (отм). Не е могъл да стане собственик и ответникът, защото той е участвал като подставено лице по договора за приватизация. Нареченият от страните „договор за наем” с клауза за изкупуване също не може да породи правни последици между страните и в частност – задължение на ответника да прехвърли имота, защото е сключен при заобикаляне на закона.

Съгласно константната практика на ВКС на РБ, нищожността на сделката поради противоречието й със закона, респ. неговото заобикаляне, се преценява съобразно действащите нормативни актове към момента на нейното сключване.

Макар и с различни мотиви, постановеното първоинстанционно решение, с което искът по чл. 19 ал.3 ЗЗД е отхвърлен, следва да бъде потвърдено.

Апелативен съдия:

/М.Дончева/