РЕШЕНИЕ № 43/11.03.2009 г. по в. гр. д. № 30 по описа за 2009 година на Апелативен съд – Варна:
Производството е въззивно, ПО РЕДА НА чл. 218з ГПК /отм./, след отмяна на въззивно решение и връщане за ново разглеждане на жалба на М.К.В. ЕГН **********,ул.*** , СРЕЩУ решение № 1187 от 06.11.2006 г. по гр.д. № 1722/2005 г. на Варненски окръжен съд, с което са отхвърлени като неоснователни исковете на въззивника против Д.Д.Р., ЕГН **********, за обявяване за окончателен на предварителния договор от 27.12.01год. за прехвърляне правото на собственост върху следните имоти: апартамент № ** на 4 ет. В жилищна сграда в гр.Варна, ж.к. “Бриз”, м-ст “Св.Никола”, адм. адрес ул.***, със застроена площ от 83 кв.м., ведно с прилежаща изба № 5 с площ от 2,40кв.м. както и 11,5382 ид.ч. на сградата и от правото на строеж върху дворното място с площ от 568,40кв.м.-ПИ 1777 в кв.34 по плана на ж.к. “Бриз”: гараж с площ от 15,20кв.м. изграден в сутерена на същата сграда, и 65,56 кв.м. ид.ч. от дворното място, като решението е отменено и делото върнато за ново разглеждане САМО ПО ОТНОШЕНИЕ НА недвижимия имот – апартамент.
За да се произнесе по спора, съдът съобрази следното:
Предявените искове са с правно основание чл.19 ал.3 ЗЗД.
В исковата молба на М.К.В. срещу Д.Д. Р. се излага, че на 27.12.01год. ищецът е сключил предварителен договор с ответника, по който същият е следвало да му прехвърли правото на собственост върху следните имоти негова собственост: апартамент № ** на 4 етаж в жилищна сграда в гр.Варна, ж.к. “Бриз”, м-ст “Св.Никола”, със застроена площ от 83кв.м., ведно със прилежаща изба № 5 с площ от 2,40кв.м. както и 11,5382 ид.ч. на сградата и от правото на строеж върху дворното място с площ от 568,40кв.м.-ПИ 1777 в кв.34 по плана на ж.к. “Бриз”: гараж с площ от 15,20кв.м. изграден в сутерена на същата сграда и 65,58 кв.м. ид.ч. от дворното място. Уговорената цена в размер на 12 000щ.д. за двата имота е платима на три вноски-капаро при подписване на договора в размер на 2000щ.д., втора вноска в размер на 7 000щ.д. до 20.01.02год., останалите 3000щ.д.-при нотариалното изповядване на сделката. Окончателният договор следвало да бъде сключен в едномесечен срок след даването на разрешение за ползване на сградата, но не по-късно от 30.06.02год. Тъй като ответникът отказвал да прехвърли собствеността, искането е сключеният предварителен договор да бъде обявен за окончателен.
Ответникът чрез процесуален представител оспорва иска с възражения за нищожност на сключения договор поради липса на предмет и цена, твърдения че договорът е развален по право на основание чл.89 ЗЗД, тъй като обектът не е въведен в експлоатация, че не е собственик на гараж в сградата към момента на сключване на договора, прави изявление за разваляне на основание чл.87 ал.2 ЗЗД, изявление, че се отказва от договора на основание чл.11 и 12 от договора.
Съдът, като взе в предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:
На 27.12.01 год. ищцата М.В. и ответника Д.Р. са сключили договор, по който ответникът е поел задължението да продаде на ищцата собствените си недвижими имоти: апартамент № ** на 4 ет. В жилищна сграда в гр.Варна, ж.к. “Бриз”, м-ст “Св.Никола”, със застроена площ от 83кв.м., ведно със прилежаща изба № 5 с площ от 2,40кв.м. както и 11,5382 ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място с площ от 568,40кв.м.-ПИ 1777 в кв.34 по плана на ж.к. “Бриз”: гараж с площ от 15,20кв.м. изграден в сутерена на същата сграда.
Уговорената цена е в размер на 12 000 щ.д. за двата имота общо е платима на три вноски - капаро при подписване на договора в размер на 2000 щ.д., втора вноска в размер на 7000 щ.д. до 20.01.02 год., останалите 3000 щ.д. - при нотариалното изповядване на сделката- т.5 от договора.
Според т.3 от предварителния договор, продавачът се е задължил да прехвърли правото на собственост върху имотите в едномесечен срок след даването на разрешение за ползване на сградата, но не по-късно от 30.06.02 год.
Представени са два броя разписки подписани от ответника, според които ищцата е заплатила в срок уговорените в договора вноски от 2000 щ.д. и 7 000 щ.д., чиято истинност, след оспорване автентичността на подписите, е установена след проведена СГЕ пред ОС. Ответникът се легитимира като собственик на апартамента и на 65,58 кв.м. ид.ч. от дворното място по предварителния договор чрез н.а. № 146 т.І, н.д. № 137/01год. на нотариус Я. Несторов.
Съобразно заключението на допуснатата пред АС СТЕ, припадащата се част от цената на процесните апартамент и гараж, описани в предварителния договор е 10 700 щ.д. за апартамента и 1 300 щ.д. за гаража.
Видно от съдържанието на сключения между страните предварителен договор, в т. 11 /за продавача/ и т.12 /за купувача/ страните са предвидили неустойка при неоснователен отказ от сключване на окончателен договор, като за продавача е в размер на даденото по договора капаро. От цитираните точки на предварителния договор не може да се направи извод, че страните са предвидили клаузи за отмятане /отказване/ от сключване на окончателен договор, тъй като липсва изрично волеизявление в тази насока.
За да бъде уважен искът по чл. 19, ал.3 ЗЗД, следва да се установи от ищеца, че е налице валиден предварителен договор за продажба на имота, по който бъдещият купувач е изправна страна, а впоследствие и правото на собственост на продавача върху обещания имот.
В настоящия случай е налице валиден предварителен договор за покупко-продажба на апартамент и гараж при уговорена обща цена на двата имота от 12000 щ.д., по който бъдещият купувач – въззивницата в процеса, е изпълнила в срок своите задължения за заплащане на по-голямата част от продажната цена.
Сградата, в която се намират продаваемите обекти, въведена в експлоатация на 02.12.2005 год., съобразно удостоверение № 219/02.12.2005 год. на район Приморски на община Варна. Задължението на продавача да се изповяда нотариално сделката не по-късно от един месец след въвеждането й в експлоатация по т.3 от предварителния договор не е изпълнено и не са посочени причини, за които продавачът да не отговаря за това неизпълнение.
Както се прие и по-горе, в договора липсва възможност той да бъде едностранно прекратен от коя да е от страните, липсва клаузата за отметнина, както се твърди от въззиваемата страна, поради което и договорът е валиден.
Между страните не е било спорно, че понастоящем гаражът, предмет на предварителния договор, не е собственост на продавача, поради което и договорът може да бъде обявен за окончателен само в останалата му част - по отношение на недвижимия имот – апартамент и принадлежащите му ид.ч. от правото на строеж и 65,58 кв.м. от дворното място.
По отношение на обектите в предварителния договор, съставът на ВОС приема, че в предварителния договор е описан един обект – апартамент с гараж в сутерена /подземен гараж/, за който няма данни да е съществувал като самостоятелен обект на собственост. Гаражът е самостоятелен обект на собственост тогава, когато е отделна от основната постройка или е обособен като такъв по архитектурния проект. Съществува възможност гаражът да бъде изграден като гаражна клетка с несамостоятелен характер. Така както е описан обектът на продажба по предварителния договор, основният обект е апартамент, към който има елементи с несамостоятелен характер: изба, подземен гараж и ид.ч. от правото на собственост върху дворното място. Същият обект, но без гаража, е описан в нотариален акт 146/2001 год., включително и за ид.ч. от дворното място, поради което и следва да се направи извод, че гаражът е преустроен или придаден към друг обект при построяване на сградата, но ид.ч. от правото на стреж, от общите части на сградата и от самото дворно място и по нот.а., и по предварителния договор, са описани по един и същи начин. Към гаража не са придадени общи части от сградата, от правото на строеж и от правото на собственост върху дворното място, нито пък тези ид.ч. са намалени в представения нотариален акт, което подкрепя изложената теза.
По тази причина и в договора няма за всеки от елементите в обекта – гараж, апартамент и ид.ч. от терена, а е посочена обща такава, тъй като тези елементи нямат самостоятелен характер.
Между страните се спори определяема ли е цената на апартамента без гаража, определяема ли е цената на ид.ч. от дворното място, а оттам и възможно ли е обявяването за окончателен на договора само за една негова част.
Съставът на ВАС не приема като възможност определяне на цената на имотите поотделно чрез заключение на вещо лице при каквато и да е задача на СТЕ, при положение, че такъв подход води до подмяна на волята на страните по сделката, което е недопустимо.
Допустимо е обаче тълкуване на волята на договарящите. В с.з. е направено волеизявление от процесуалния представител на въззивницата, че тя приема за цена на обекта по окончателната сделка да бъде приета цялата уговорената цена. От това волеизявление може да се направи извод, че предварителният договор би бил сключен и за апартамента, ведно с правото на собственост върху ид.ч. от дворното място, без гаража, при цена от 12000 щ.д., тъй като продавачът се е съгласил да получи такава цена за имота с гараж, още повече би се съгласил на такава цена да продаде имота без гараж, а купувачката, която е ощетената страна, е заявила, че би сключила сделката и само по отношение на имота без гараж.
При това положение, следва да се приеме, че е налице валиден предварителен договор за продажба на апартамента, ведно с ид.ч. от дворното място, при договорената цена от 12000 щ.д., по който ищцата е изправна страна, поради което и няма пречка този договор да бъде обявен за окончателен, при условие, че договорната цена бъде заплатена изцяло в срока по чл. 297, ал.1, изр.2 ГПК /отм./.
Предвид несъвпадане на крайните изводи на двете инстанции , решението на ВОС следва да се отмени в частта му, с която искът по чл. 19, ал.3 ЗЗД е отхвърлен по отношение на договора за продажба на недвижимия имот – апартамент, и вместо него да се постанови друго, с което искът да бъде уважен, ведно с всички законни последици.
В останалата част на решението на ОС липсва произнасяне от ВКС по КЖ и то не е предмет на настоящото производство.
На въззивника следва да се присъди съответната част от разноските по делото за всички инстанции от 5020 лв.
МОТИВИРАН от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТМЕНЯ решение № 1187 от 06.11.2006 г. по гр.д. № 1722/2005 г. на Варненски окръжен съд, САМО В ЧАСТТА, с коЯто е отхвърлен искът на М.К.В. против Д.Д.Р., ЕГН **********, за обявяване за окончателен на предварителния договор от 27.12.01 год. за прехвърляне правото на собственост върху апартамент № ** на 4 ет. в жилищна сграда в гр.Варна, ж.к. “Бриз”, м-ст “Св.Никола”, адм. адрес ул. “Капитан” № 2, със застроена площ от 83 кв.м., ведно с прилежаща изба № 5 с площ от 2,40 кв.м. както и 11,5382 ид.ч. на сградата и от правото на строеж върху дворното място с площ от 568,40кв.м.-ПИ 1777 в кв.34 по плана на ж.к. “Бриз”, ведно с 65,58 кв.м. ид.ч. от същото дворно място, И ВМЕСТО НЕГО ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на осн. чл. 19 , ал.3 ЗЗД предварителния договор за покупко-продажба, сключен между М.К.В. ЕГН **********, ул.*** и Д.Д.Р., ЕГН **********,ул. ***, от 27.12.01 год. на следния недвижим имот: апартамент № **, находящ се на четвърти етаж вляво от стълбището в жилищна сграда в гр.Варна, ж.к. “Бриз”, м-ст “Св.Никола”, адм. адрес ул. “Капитан” № 2, със застроена площ от 83 кв.м., състоящ се от коридор, тоалет, спалня, кухня, кабинет и два балкона, при граници: от три страни двор, стълбищна клетка, ап.9 на етажа, отдолу – ап.8 и второ ниво на мезонетен апартамент №5, ведно с прилежаща изба № 5 с полезна площ от 2,40 кв.м., при граници на избата: двор, от две страни избен коридори маза №6, както и 11,5382% ид.ч. от сградата и от правото на строеж върху дворното място в гр. Варна, местността „Свети Никола”, цялото с площ от 568,40 кв.м., съставляващо ПИ 1777 в кв.34 по плана на ж.к. “Бриз”, при граници: път, УПИ 1778, 1777А, , ведно с 65,58 кв.м. ид.ч. от същото дворно място, при цена от 12000 щатски долара, от които 9000 щ.д. заплатени на продавача, ПРИ УСЛОВИЕ, че в двуседмичен срок от влизане в сила на решението, М.К.В. заплати на Д.Д.Р. остатъка от продажната цена на имота в размер на 3000 щатски долара, включително и чрез прихващане на заплатени от нея за сметка на продавача задължения към Държавата, на осн. чл. 297, ал.1 ГПК /ОТМ./.
ОСЪЖДА М.К.В. ЕГН **********, ул.***, да заплати в полза на Държавата, нотариална такса по сделката, определима по т.8 от ТАРИФА за нотариалните такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност /Одобрена с ПМС № 186 от 13.08.1998 г., обн., ДВ, бр. 95 от 14.08.1998 г., в сила от 15.08.1998 г., изм. и доп., бр. 5 от 19.01.1999 г./, като я задължава да представи актуална данъчна оценка на имота за данък наследство в двуседмичен срок от влизане на решението в сила, без която няма да й бъде издаден препис от решението, както и да представи доказателства, че е заплатила дължимия местен данък по сделката по ЗМДТ, и доказателства, че продавачът няма задължения към Държавата.
За дължимата нотариална такса следва да се впише възбрана върху имота, след определянето на точната сума.
ОСЪЖДА Д.Д.Р., ЕГН **********,ул.***,да заплати на М.К.В. ЕГН **********,ул. ***, РАЗНОСКИТЕ по делото в размер на 5020 лв.
Решението следва да се впише в шестмесечен срок от влизането му в сила.
РЕШЕНИЕТО е влязло в сила.