№ 93
30.04. 2008
год.
гр. Варна
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
Апелативен съд – Варна, Гражданско отделение
на 1-ви април 2008 год.
в публично заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: С.И.
ЧЛЕНОВЕ:
М.Н.
Р.С.
Секретар: Ю.К.
Като разгледа докладваното от С.И. в. гр. д. № 109 по описа на 2008 г. и за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е по реда на чл.196 от ГПК/отм., но приложим в случая с оглед наличието на хипотезата на § 2, ал. 2 от ПЗР на ГПК, обн. ДВ, бр. 59 от 20.07.2007 г., в сила от 01.03.2008 г./.
С обжалваното решение № 1318 от 10.12.2007год., постановено по гр. д. № 729/2007год. Варненският окръжен съд е отхвърлил иска на С.К.С. срещу В.Р.Ж. и Т.В.Ж. за връщане в двоен размер на капаро, дадено по предварителен договор от 23.02.2006 год. за продажба на поземлен имот, находящ се в гр.****, с площ 668 кв. м., пл. № ІV-674 в кв. 58 по плана на местността, ведно с построената в него масивна постройка с площ от 14,90 кв. м.
Недоволна от така постановеното решение е
останала ищцата, сега въззивница
С.К.С., която го обжалва чрез процесулни представители и моли същото да бъде
отменено като неправилно, поради незаконосъобразност и необоснованост, като по
оплакванията са развити подробни съображения.
В съдебно заседание жалбата се поддържа
чрез процесуални представители.
Въззиваемите страни чрез процесуален представител
оспорват жалбата и считат същата за неосновтелна.
Изразените становища се подкрепят от
представени писмени бележки на процесуалните
представителиц
След като се съобрази с доказателствата
по делото и взе предвид становищата на спорещите страни, Варненският апелативен
съд съобрази следното:
Предявен е иск от ищцата С.К.С. срещу В.Р.Ж. и
Т.В.Ж. с правно основание чл. 93, ал.3 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.
Исковата претенция е за заплащане на
сумата от 5 200 евро или 10 183 лева, претендирана по развален предварителен
договор от 23.02.2006 год. Излага се, че сумата е заплатена на ответниците като
капаро за покупка на недвижим имот, собственост на ответниците за сумата от 26
000 евро и че в срока по договора - 04.04.2006 год. имотът не е бил прехвърлен от
ответниците. С нот. покана от
13.04.2006 год. ответниците поканили ищцата да сключат окончателен договор за
продажба. В отговор на нотариалната покана ищцата се е явила при посочения от
тях нотариус, като носела и останалата част от договорената цена, но ответниците
не се явили, за което е съставен констативен протокол. Поради неявяването на
ответниците, ищцата заявила, че разваля сключения предварителен договор и отправила покана
на 19.04.2006 год. да заплатят внесеното капаро в двоен размер -сумата от 5 200
евро. На посочената дата, се явила само ответницата, която отказала да заплати
претендираната сума. Съгласно чл. 9 от предварителния договор ищцата претендира
заплатената сума като капаро в двоен размер - 5 200 евро с левова равностойност
от 10 183 лв., ведно със законната лихва върху главницата от датата на подаване на ИМ до
окончателното изплащане на задължението, както и разноските по делото.
В съдебно заседание исковете се поддържат
чрез процесуални представители.
Ответниците, чрез процесуален
представител оспорват предявените искове като неоснователни. Излагат, че са били
изрядна страна по сключения договор, проради което и не дължат претендираната
сума.
Съдът, като взе в предвид становищата на
страните и събраните по делото доказателства, приема за установено следното от
фактическа страна, относно предявените искове:
Не се спори, че страните са сключили на
23.02.2006 год. договор по който ответиците В.Р.Ж. и Т.В.Ж. са поели задължение да прехвърлят на ищцата
С.К.С. собствеността на недвижим
имот, находящ се в гр.******, пл. №
ІV-674 в кв. 58 с площ от 668 кв. м. на цена 26 000 евро. При сключване на договора ищцата е
заплатила капаро в размер на 2 600 евро, а останалите е следвало да бъдат
заплатени при нотариалното прехвърляне на имота. Страните са се договорили
нотариалното прехвърляне на имота да се осъществи в срок от 40 дни от подписване
на договора - т. 3-та от договора, а според т. 9 от същия при неизповядване на
сделката по вина на продавача,
същият се задължава да възстанови на купувача задатъка в двоен размер. С
нотариална покана от 13.04.2006 год. продавачите В.Р.Ж. и Т.В.Ж. са поканили
купувача С.К.С. да подпишат окончателен договор за имота до 20.04.2006 год. – 17
ч. в канцеларията на нотариус****. В поканата посочили, че при неизпълнение ще
считат, че договора се прекратява по нейна вина. Представен е констативен
протокол от 14.04.2006 год. на нотариус*****, според който ищцата С.С. в 14 часа
се е явила в нотариалната кантора и е изчакала до 15.30 часа. В протокола се съдържа костатация, че
продавачите не са се явили, както и
изявление на купувача, че поради неявяването на продавачите, същите са
неизправна страна по предварителния
договор и поканва същите до 19.04.2006 год. да заплатят внесеното капаро в двоен
размер. Представен е и констативен
протокол от 17.04.2006 год. на нотариус**, съставен във връзка с получения
констативен протокол от 14.04.2006 год.,
според който продавачите В.Р.Ж. и Т.В.Ж. са се явили в кантората и във връзка с
желанието на С.С. да закупи имота са представили в оригинал необходимите документи за нотариалното
прехвърляне на имота. Видно от констативен протокол от 19.04.2006 год.,
отразяващ среща между страните, задатъка не е върнат на купувачката, освен това
се съдържа изявление на продавача Т. Ж., че желаят сделката по предварителния
договор да бъде осъществена.
С оглед на изложеното, съдът прави
следните правни изводи:
Страните са сключили договор по който
ответниците Т. Р. Г. и В.Р.Ж. като продавачи са поели задължението да продадат
на ищцата С.К.С. по съответния нотариален ред недвижим имот, описан в договора
за сумата от 26 000евро в 40 дневен срок от сключването. Не се спори, че при
сключване на договора ищцата е заплатила на ответниците сумата от 2 600 евро
като капаро за имота. Останалите е следвало да бъдат заплатени при прехвърлянето
на имота по нотариален ред. От така цитираното съдържание на сключения договор
следва да се направи извод, че същият има характер на предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, тъй като договорът отговаря на изискванията
на чл.19 ал. 1 и 2 ЗЗД. Предвид
изложеното, следва извода, че страните са били обвързани от сключен между тях
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот.
Не е спорно, че сделката не е сключена.
Спорът е относно изправността на страните по сключения предварителен договор.
Според съдържанието на предварителния
договор, страните е следвало да
сключат окончателен договор като прехвърлят имота по нотариален ред до
04.04.2006 год.
С оглед предмета на делото, в тежест на
ищцата е да докаже, че е била изправна страна по сключения договор, съответно,
че ответниците са били неизправна стпрана, съгласно разпоредбата на чл.93 ал.3
ЗЗД.
В чл.68 от ЗЗД са определени как и къде
следва да се изпълнят задълженията на страните, ако друго не е уговорено в
договора.
По сключения договор задължението на
ищцата е да плати цената на имота, по която страните са постигнали
съгласие. Съобразно посочената
разпоредба, когато задължението е да да се плати известна сума пари, тъй като
паричните задължения са носими, длъжникът следва да предложи на кредитора
дължимото плащане. Когато срещу
това плащане трябва да се извърши прехвърляне пред нотариус, длъжникът следва да
направи покана с определяне на часа, когато кредиторът трябва да се яви и да
получи изпълнението пред нотариуса.
При положение, че кредиторът не се яви в определения час, нотариусът следва да провери готовността
на длъжника да изпълни плащането и да състави надлежен протокол за неявяването
на кредитора. При наличие на тези предпоставки, ищцата би се явила изправна
страна по предварителния договор.
От събраните по делото доказателства не
се установяват посочените по-горе условия, които да доведат до извода, че ищцата
е изправна страна по договора. Напротив, продавачите са били активната страна.
Същите с нотариалната покана от 13.04.2006 год. са изявили готовност да сключат
окончателен договор и са дали срок на ищцата –до 17 ч. на 20.04.2006 год. да се яви в кантората на нотариус
Върлева за сключване на окончанелен договор. Следва да се отбележи, че явяването на
ищцата на следващия ден - 14.04.2006 год. в кантората на н-с***, не може да се
приеме като готовност и желание за
сключване на сделката по нотариален ред.
От една страна, няма доказателства и твърдения, че ищцата е поканила
ответниците да се явяват в посочения период от време - 14.00 - 15.30 ч. за
сключване на окончателен договор за прехвърляне на имота, от друга, няма
доказателства, че е носила или имала готовност да заплати останалата част от цената на имота.
Предвид изложеното, същата се явява неизправна страна по сключения предварителен
договор, поради което не може да претендира правата по чл.93, ал. 3 ЗЗД, а
именно - връщане на капарото в двоен размер.
Съдът намира, с оглед на събраните
доказателства, че ответниците в качеството им на продавачи се явяват изправна
страна по предварителния договор. С
нотариалната покана от 13.04.2006 год.
те са поканили и дали срок на купувача да сключат окончателен договор. От
констативен протокол от 17.04.2006 год. на нотариус **** се установява, че те са
разполагали с необходимите документи за прехвърляне на имота по нотариален ред,
от констативен протокол от 19.04.2006 год. на същия нотариус се установява, че
продавачите отново са отправили покана до купувачката да сключат окончателен
договор, на която получили отказ.
Доколкото се оспорва валидността на
Заповед № 05-38/27.04.2005 год. на Кмета на община****, касаеща заплащането на
68 кв.м. от имота, следва да се отбележи следното: Същото възражение не е
изложено като причина при изявлението за
разваляне на предварителния договор. Освен това, нотариусът, който е следвало
да изповяда сделката е счел, че всички необходими документи за нотариалното
прехвърляне на имота са налице, съобразно цитираното съдържание на констативен
протокол от 17.04.2006 год. Изрядността на документите за изповядването на
окончателния договор е установена и от показанията на разпитания като свидетел
нотариус. Освен това, видно от издадените във връзка с нотариалното прехвърляне
на имота скица и данъчна оценка, съответните административни органи въз основа
на цитираната заповед са признали права на продавачите върху 668 кв.м.
Следователно, не е съществувала
пречка за нотариалното прехвърляне на имота с площ от 668 кв.м., така
както е по предварителния договор,
в какъвто смисъл са и констатациите и изявленията на нотариуса, който е следвало
да изповядва сделката.
С оглед на горното предявените исковекато
неоснователни следва да бъдат отхвърлени.
Поради съвпадане на направените от
настоящата инстанция изводи с тези на първоинстанционния съд, обжалваното
решение следва да бъде оставено в
сила.
По изложените съображения, Варненският
апелативен съд
Р Е Ш И
:
ОСТАВЯ В СИЛА решение № 1318 на
Варненския окръжен съд от 10.12.2007 г., постановено по гр. д. №
729/2007г.
РЕШЕНИЕТО не подлежи на обжалване пред ВКС на РБ.