констатации и правни изводи. След съвкупна преценка на всички събрани по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл. 188 от ГПК, Варненският апелативен съд приема за установено следното:

Предявеният иск е с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС.

И. Ж. И. от гр. В. твърди в исковата си молба, че е закупил от "Ф.***, представлявано от Ф. К. право на строеж за обекти - магазини, проектирани в предвидената в гр. В.**** сграда, след което проектът е променен и въз основа на издаденото разрешение за строеж е изпълнено строителство и издадено разрешение за ползване на хотелски апартаменти и стаи. Твърди, че построеното не представлява отделни обекти на собственост, не съвпадат по площ и граници с първоначално закупените от него магазини, поради което счита, че е придобил съответни отговарящи на общата площ на магазините 3,7465 % ид. части от цялата сградата. Твърди също, че с нот. акт № 99/2003 г. "Ф.***" ЕООД - гр. Варна е продало от сградата за сумата 140 000 лева на ответното "Б.** - гр. В.1/2 ид. част от заведение за хранене /нощен бар/, представляващо подземния етаж от сградата с площ 258,28 кв. м. ведно със сответните ид. части от общите части на сградата. Тъй като с този договор без да са му предложени като на съсобственик за изкупуване са прехвърлени идеални части в размер на 6,2410 % от съсобствената сграда, а не отделен обект, ищецът моли да бъде постановено решение, с което съдът да допусне да изкупи горепосочените ид. части от сградата при условията на договора, обективиран в нот. акт № 99/2003 г. от 26.02.2003 г. на нотариус С. К., като заплати в едномесечен срок от влизане на решението в сила продажната цена в размер на 140 000 лева. На основание чл. 116 от ГПК съдът е допуснал по направеното от ищеца изменение на иска досежно размера на изкупуваната ид. част от 6,2410 % ид. части на 6,2544 % ид. ч. /л. 80 на обр. стр./

Ответниците чрез процесуалния си представител адв. М. И. оспорват иска. Правят възражение за недопустимост на предявения иск поради предявяването му след изтичане на предвидения в чл. 33, ал. 2 ЗС срок, както и възражение за липсата на правен интерес от водене на делото, тъй като договорът по нот. акт № 99/2003 г. като нищожен поради невъзможен предмет -прехвърлен е несъществуващ самостоятелен обект, не е породил права. Считат за неоснователен довода в исковата молба за конверсия на нищожната сделка по нот. акт № 99/2003 г. в такава за ид. част от сградата. В отношение на евентуалност ответниците оспорват иска, като възразяват по активната легитимация на ищеца

като съсобственик поради погасяване на правото му на строеж поради неупражняването му в срока по чл. 67 от ЗС. Твърдят, че сградата, от която се иска изкупуване на ид. части, в конструктивно отношение не се изчерпва с обособения от нея етап първи, а включва и втори етап.

По делото не се спори, а се установява и от приложените писмени доказателства, че с нот. акт № 181/1997 г. /л. 62-64/ съсобствениците на дворно място в гр. В. продават на "Ф.Варна 1/2 ид. част от притежаваните от тях 244/514 ид. части от дворното място, цялото с площ 514 кв. м., представляващо имот пл. № 8 в парцел VII в кв. 715 по плана на III микрорайон на гр. Варна и че с нот. акт № 182/1997 г. /л. 65-78/ съсобствениците на дворното място взаимно са си учредили право на строеж върху отделни обекти в предвидения за построяване обект, състоящ се от две отделни сгради - жилищно-търговска в дясната част и административно-търговска в лявата част на проекта. С нот. акт № 196/1998 г."Ф.** /л. 10/ продава на ищеца право на строеж на обекти в административно-търговската част от предвидената за строеж сграда и част от дворното място, а именно: магазин № 201 на 2-ри етаж с площ 32,80 кв. м. ведно с 11,02 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата; магазин № 206 на 2-ри етаж с площ 7,80 кв. м. с припадащите се 2,62 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата; магазин № 207 с площ 7,80 кв. м. на 2-ри етаж, ведно с 2у62 кв. м. ид. ч. от общите части; магазин № 208 с площ 8,10 кв. м. на 2-ри етаж, както и 2,72 кв. м. ид.ч. от общите части и магазин № 209 на втори етаж с площ 22 кв. м. ведно със 7,39 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата. С разрешение за строеж № 39/11.02.1998 г. на район "Одесос" /л. 7/ е разрешено построяването на административно-жилищна сграда: търговска част, разположена в лявата половина със 7 етажа над партера, в дясната половина - осем жилищни етажа по одобрен проект. С разрешение за строеж № О-98/30.07.2002 г. на район "Одесос" /л. 8/ по време на строителството е одобрена промяна на административно-търговска част - 1-ви етап от административно-жилищна сграда в хотел, нощен бар, лоби бар и магазини. С разрешение за ползване № 1/09.01.2003 г. на РДНСК-Варна /л. 11/ е разрешено ползването на строеж в гр. Варна, бул. "Сливница" № 10 в УПИ № УП-8 в кв. 715 по плана на 3-ти подрайон на гр. Варна, представляващ хотел, нощен бар, лоби бар и 2 бр. магазини — първи етап от административно-жилищна сграда.

Назначената от окръжния съд съдебно-техническа експертиза представя заключение, прието като обективно и компетентно дадено, съобразно което първият етап от сградата, представляващ хотел, лоби бар, нощен бар и магазини, е изпълнен по одобрения на 17.07.2002 г. архитектурен проект. Съгласно заключението /л. 58-60/ описаните в нот. акт № 196/1998 г. обекти на втори етаж /магазини/ са предвидени по първоначалния проект, одобрен на 15.10.1997 г., но не са предвидени по последния проект, съгласно който е изпълнена сградата. Обектът по процесната сделка по нот. акт № 99/2003 г. е заведение за хранене /нощен бар/ в подземния етаж на административно-жилищната сграда в гр. Варна, бул. "Сливница" № 10 с площ 258,28 кв. м. Според заключението на в. л. Б. още по проекта, одобрен нао 15.10.1997 г., е предвиден бар в подземния етаж в търговската част на сградата /първи етап, а на останалите етажи са предвидени магазини. С изменение на проекта по време на строителството съгласно одобрен на

17.07.2002 г. инвестиционен проект, част "Архитектура" и съгласно разрешението за строеж № 0-98/30.07.1998 г. на р-н "Одесос" е предвидено изменение в предназначението на административно-търговската част - първи етап от административно-жилищна сграда хотел, нощен бар, лоби бар и магазини. Съгласно този проект, по който е изпълнена сградата, в подземния етаж има нощен бар, техническо помещение, сервизни помещения, но входът за бара е от фоайето на хотела. Подземният етаж е свързан с всички етажи от сградата посредством стълбището. С разрешението за ползване от г. се разрешава ползването на строежа, представляващ хотел, лоби бар, нощен бар в подземния етаж и два магазина на първия етаж. Съгласно заключението на СТЕ обектът по нот. акт № 99/2003 г. - ^:/2 ид. част от нощен бар в подземния етаж на хотела, явяващ се 6,2544 % ид. части от общата разгърната застроена площ
на сградата, не представлява самостоятелен обект. Съгласно допълнителното заключение на СТЕ /л. 100-102/ построената жилищна сграда, включваща обособените етап I и етап II в конструктивно отношение представляват едно цяло. Двата етапа не са самостоятелни в конструктивно отношение сгради. Жилищната част на сградата не е въведена в експлоатация с разрешение за ползване. Нивата на отделните етажи на етап първи /хотел, нощен бар, лоби бар и магазини/ не съвпадат с нивата на етажите от втори етап /жилищна сграда/.

Съгласно разпоредбата на чл. 33 от ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижим имот на трето лице само след като предложи на останалите съсобственици да изкупят тази част при същите условия. Следователно, за да упражни правото на изкупуване, ищецът трябва да се легитимира като съсобственик на обекта, предмет на продажбата. Видно от приложения нот. акт № 196/1998 г. ищецът се легитимира като титуляр на право на строеж на търговски обекти - магазини на втория етаж, предвидени по одобрения проект на сграда в административно-търговската й част, за което е било издадено и разрешението за строеж: № 39/11.02.1998 г. След промяната на предназначението на сградата през 2002 г. такива обекти /магазини/ не са били предвидени за втория надпартерен етаж, който вече е бил включен в хотелската част. СТЕ установява, че реално не са изпълнени обекти, идентични с тези по договора за продажба на право на строеж, а в съответствие с разрешението за строеж № 0-98/30.07.2002 г. е построен хотел с нощен бар, лоби бар, представляващи един обект на собственост, и магазини над партерния етаж, последните от които са самостоятелни обекти на собственост. Последващата промяна на архитектурния план, за която съсобствениците са били уведомени и с която те са се съгласили, не води до погасяване на правото на строеж, нито с обратна сила - до невъзможен предмет на сделката. Доколкото обектите по първоначалния проект не са изградени на место, а вместо тях е построен друг обект и няма доказателства за отпадане правата на ищеца - суперфициар, последният е придобил право на собственост върху ид. част от изграденото съобразно застроената площ на обектите по договора и общата застроена площ на окончателно изградената сграда, представляваща единен обект на собственост - хотел. Или, ищецът е придобил с промяната на проекта вместо реален обект съответна на площта му ид. част от общата застроена площ на сградата, представляваща един обект на собственост. Съобразно заключението на СТЕ обектите по нот. акт № 196/1998 г. представляват 3,8018 % от общата разгърната застроена площ на цялата сграда /без магазините/, поради което ищецът е активно легитимиран като съсобственик в тази част в хотелската сграда, вкл. в нощен бар. Направеното от ответниците възражение за липсата на активна легитимация да води иска по чл. 33 от ЗС е неоснователно.

Неоснователно е второто възражение за погасяване по давност /поради неупражняването му/ на правото на строеж на ищеца. Видно е от приложения нот. акт № 196/1998 г., че правото на строеж е придобито от ищеца на 24.04.1998 г., а разрешението за ползване на построената сграда е издадено на 09.01.2003 г., т. е. преди изтичането на предвидения в чл. 67 от ЗС 5-годишен срок. Освен това, по делото са налице данни, че сградата е била изградена в груб вид още при издаване на разрешението за промяна в предназначението през 2002 г.

" По делото не са представени доказателства относно твърденията на ответниците за погасяване на правото на изкупуване поради изтичане на 2-месечния срок от узнаването за сделките. Приложените покана с нот. заверка на подписа и разписка за получаването й от ищеца на 16.08.2005 г. /л. 103 и 104/ са неотносими към настоящия спор, тъй като касаят отношения между ищеца и други лица, различни от страните по настоящия спор, по повод управлението на съсобствената сграда по реда на чл. 32 ЗС. Ето защо, следва да се приеме, че ответниците не са представили надлежни доказателства за установяване, че правото на изкупуване е погасено, поради което искът е предявен в преклузивния срок, предвиден в чл. 33, ал. 2 от ЗС.

След като по изложените по-горе съображения предявеният иск се вявява допустим, съдът следва да отговори на възражението за действителността на сделката, в която ищецът цели да встъпи като купувач.

С нот. акт № 99/2003 г. на нотариус Ст. К. "Ф.** -В. продава на "Б.** - гр. В. 1/2 ид. част от собствения си недвижим имот - заведение за хранене /нощен бар/ в подземния етаж на административно-жилищната сграда, който е с площ 258,28 кв. м., ведно с ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворно място в гр. Варна, бул. "Сливница" № 10, УПИ УП-8 в кв. 715 по плана на III микрорайон на гр. Варна. В акта не се уточнява в кой етап от сградата се намира заведението. Или, продава се обект от хотелския комплекс - първи етап от изградената вече сграда /за който се отнася разрешението за ползване № 1/09.01.2003 г. на РДНСК-Варна/. Съгласно заключението на СТЕ този обект - заведение за хранене /нощен бар/, което има вход откъм фоайето на хотела и е свързано с останалите етажи чрез стълбището, не представлява самостоятелен обект на собственост. Съгласно пар. 5, т. 39 от ДР на ЗУТ "обект" е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР. Липсата на тези характеристики - схема на обекта, извадка от проекта и идентификатор - обуславя извод, че процесното заведение не е самостоятелен обект на собственост и в този смисъл сделката по нот. акт № 99/2003 г. противоречи на повелителни норми на закона. Както се установява от заключението на СТЕ, процесният обект представлява част от една друга сграда - етап I от първоначално проектираната административно - жилищна сграда. В допълнителното заключение на СТЕ вещото лице категорично посочва, че етап I и етап II са неделима част от цялата административно - жилищна сграда. Поради това договорът за продажба, обективиран в нот. акт № 99/2003 г., се явява нищожен

на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД. Сделката е нищожна и не поражда права. Прехвърлените с тази сделка части са останали в съсобствеността и ответникът"Ф.**- гр. В. не може да бъде принуден да ги прехвърли на друг съсобственик. Правото на изкупуване е предназначено да замести едно трето лице в съсобствеността чрез упражняване от съсобственика на конститутивния иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС. Предвид изводите за нищожност на сделката по нот. акт № 99/2003 г. на нотариус Ст. К., съдът намира, че ищецът няма право да встъпи като изкупвач в тази сделка, поради което предявеният иск като неоснователен следва да се отхвърли.

Направените в исковата молба доводи за конверсия на процесната сделка от продажба на ид. част от самостоятелен обект - заведение за хранене до продажба на идеални части от цялата сграда са неоснователни. Конвертирането на една недействителна сделка предполага, че недействителната сделка съдържа съществените елементи на друга правна сделка, по отношение на която са налице изискванията за действителност. Обектът на съответното имуществено право при всяка продажба е един от съществените елементи на този вид договор. Предвид установената нищожност на процесната сделка, ако се приеме ищцовото твърдение за конверсия, би се стигнало до произволна подмяна на един от съществените елементи на конвертираната сделка. В процесния нот. акт не се съдържа съгласие за продажба на ид. части от един недвижим имот, чиято индивидуализация няма нищо общо с продадения обект - заведение за хранене. Освен това, за да настъпят последиците на конверсията, е необходимо съгласието на страните, каквото в настоящия случай липсва.

Като е направил аналогични правни изводи, първоинстанционният съд е постановил законосъобразен и обоснован съдебен акт, който следва да бъде потвърден.

Водим от гореизложеното и на основание чл. 208, ал. 1 от ГПК, Варненският апелативен съд

РЕШИ:

ОСТАВЯ В СИЛА решението на Варненския окръжен съд № 1316 от 04.12.2006 г., постановено по гр. д. № 1833/2005 г.

Решениета подлежи на обжалване пред ВКС на РБ в 30-дневен срок от/съобщаването му на. страните.

ПРЕДСЕДАТЕЛ

. ЧЛЕНОВЕ:!.

С решение № 964/10.07.2008 г. ВКС на РБ оставя в сила решението на ВАпС.

РЕШЕНИЕТО ВЛЯЗЛО В СИЛА НА 10.07.2008 Г.