Решение № 59/27.03.2007 г. по в.гр.д. № 63/2007 г. по описа на Апелативен съд Варна.

Производството е по реда на чл. 196 от ГПК и е образувано по жалбата на И.Ж. И. от гр. В. чрез процесуалния му представител адв. П. С. срещу решението на Варненския окръжен съд № 1317 от 05.12.2006 г., постановено по гр. д. № 1836/2005 г., с което е отхвърлен предявеният на основание чл. 33, ал. 2 от ЗС от него срещу Ц. П. Й. и Ф. З. К. иск да изкупи посочените в диспозитива на решението ид. части от недвижим имот, продадени с нот. акт № 199/2004 г. на нотариус Р. Т. без да са му били предложени като на съсобственик да купи. Въззивникът навежда оплаквания за незаконосъобразност, необоснованост и постановяване на решението при непълнота на доказателствата и моли за неговата отмяна и постановяване на друго, с което предявеният иск да бъде уважен с произтичащите от това законни последици.

В срока по чл. 201 от ГПК са постъпили писмени възражения от процесуалния представител на въззиваемата Ф. К., в които се поддържа становище за недопустимост на решението поради недопустимост на предявения иск, а в отношение на евентуалност - становище за неоснователност на жалбата. Въззивницата Ц. П. Й. не изразява становище по жалбата.

Жалбата е подадена в срок от надлежна страна и е процесуално допустима.

Настоящото производство не е контролно-отменително, а въззивно, поради което съдът следва да направи свои фактически констатации и правни изводи. След съвкупна преценка на всички събрани по делото доказателства с оглед разпоредбата на чл. 188 от ГПК, Варненският апелативен съд приема за установено следното:

Предявеният иск е с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС.

Иван Живков Иванов от гр. Върна твърди в исковата си молба, че е закупил от "Ф***" ЕООД, представлявано от Ф. К. право на строеж за обекти - магазини, проектирани в предвидената в гр. Варна, бул. "С**** сграда, след което проектът е променен и въз основа на издаденото разрешение за строеж е изпълнено строителство и издадено разрешение за ползване на хотелски апартаменти и стаи. Твърди, че построеното не представлява отделни обекти на собственост, не съвпадат по площ и граници с първоначално закупените от него магазини, поради което счита, че е придобил съответни отговарящи на общата площ на магазините 3,7475 % ид. части от сградата без магазините на партера. Твърди също, че с нот. акт № 59/2004 г. "Ф***" ЕООД-В. е продало от сградата на ответницата Ц. П. Й. апартамент и административен офис ведно със съответните ид. части от сградата, а с нот. акт № 199/2004 г. последната е продала същите обекти на втората ответница по делото – Ф. З. К. Тъй като с тези договори са прехвърлени идеални части в размер на 3,4004 % от съсобствената сграда без да са му предложени като на съсобственик за изкупуване, ищецът моли да бъде постановено решение, с което съдът да допусне да изкупи горепосочените ид. части от сградата при условията на договора, обективиран в нот. акт № 199/2004 г. от 30.12.2004 г. на нотариус Р. Т., като заплати в едномесечен срок от влизане на решението в сила продажната цена в размер на 50 194,20 лева. На основание чл. 116 от ГПК съдът е допуснал по направеното от ищеца изменение на иска досежно размера на изкупуваната ид. част от 3,4004 % ид. части на 3,3901 % ид. ч. /л. 78 на обр. стр./ Първата ответница – Ц. Й. оспорва иска.

Ответницата Ф. К. прави възражение за недопустимост на предявения иск поради: 1/ предявяването му след изтичане на предвидения в чл. 33, ал. 2 ЗС срок; 2/ липсата на правен интерес от водене на делото, тъй като договорът по нот. Акт № 199/2004 г. като нищожен поради невъзможен предмет не е породил права, като се позовава и на спогодба по гр. д. № 16/2006 г. на В ОС. В отношение на евентуалност оспорва иска, като възразява по активната легитимация на ищеца като съсобственик поради погасяване на правото му на строеж поради неупражняването му в срока по чл. 67 от ЗС; твърди, че сградата, от която се иска изкупуване на ид. части не представлява самостоятелен обект, а е част от друга сграда.

По делото не се спори, а се установява и от приложените писмени доказателства, че с нот. акт № 181/1997 г. съсобствениците на дворно място в гр.В****** продават на "Ф***" ЕООД-В. 1/2 ид. част от притежаваните от тях 244/514 ид. части от дворното място, цялото с площ 514 кв. м., представляващо имот пл. № 8 в парцел VII в кв. 715 по плана на III микрорайон на гр. Варна и че с нот акт № 182/1997 г. /л. 64-76/ съсобствениците на дворното място взаимно са си учредили право на строеж върху отделни обекти в предвидения за построяване обект, състоящ се от две отделни сгради - жилищно-търговска в дясната част и административно-търговска в лявата част на проекта. С нот. акт № 196/1998 г."Ф***" /л. 10/ ЕООД продава на ищеца право на строеж на обекти в административно-търговската част от предвидената за строеж сграда и част от дворното място, а именно: магазин № 201 на 2-ри етаж с площ 32,80 кв. м. ведно с 11,02 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата; магазин № 206 на 2-ри етаж с площ 7,80 кв. м. с припадащите се 2,62 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата; магазин № 207 с площ 7,80 кв. м. на 2-ри етаж, ведно с 2у62 кв. м. ид. ч. от общите части; магазин № 208 с площ 8,10 кв. м. на 2-ри етаж, както и 2,72 кв. м. ид.ч. от общите части и магазин № 209 на втори етаж с площ 22 кв. м. ведно със 7,39 кв. м. ид. ч. от общите части на сградата. С разрешение за строеж № 39/11.02.1998 г. на район "Одесос" /л. 7/ е разрешено построяването на административно-жилищна сграда: търговска част, разположена в лявата половина със 7 етажа над партера, в дясната половина - осем жилищни етажа по одобрен проект. С разрешение за строеж № О-98/30.07.2002 г. на район "Одесос" /л. 8/ по време на строителството е одобрена промяна на административно-търговска част - 1-ви етап от административно-жилищна сграда в хотел, нощен бар, лоби бар и магазини. С разрешение за ползване № 1/09.01.2003 г. на РДНСК-Варна /л. 9/ е разрешено ползването на строеж в гр. В****" № 10 в УПИ № УП-8 в кв. 715 по плана на 3-ти подрайон на гр. Варна, представляващ хотел, нощен бар, лоби бар и 2 бр. магазини - първи етап от административно-жилищна сграда. Назначената от окръжния съд съдебно-техническа експертиза представя заключение, прието като обективно и компетентно дадено, съобразно което първият етап от сградата, представляващ хотел, лоби бар, нощен бар и магазини, е изпълнен по одобрения на 17.07.2002 г. архитектурен проект. Съгласно заключението /л. 59-61/ описаните в нот. акт № 196/1998 г. обекти на втори етаж /магазини/ са предвидени по първоначалния проект, одобрен на 15.10.1997 г., но не са предвидени по последния проект, съгласно който е изпълнена сградата. Обектите по процесиите сделки по нот. акт № 59/2004 г. и № 199/2004 г. - апартамент № 3 на 4-ти етаж от сградата-хотелски комплекс с площ 50 кв. м. и административен офис на 1 етаж с площ 20 кв. м. не са предвидени по окончателния проект и не са изпълнени на място. В проекта са посочени стаи със санитарен възел към тях. Тези обекти по площ представляват общо 3,3901 % ид. части от общата разгърната застроена площ на сградата /без магазините в партерната част, които са самостоятелни обекти на собственост/. Съгласно допълнителното заключение на СТЕ /л. 101-103/ построената жилищна сграда, включваща обособените етап I и етап II в конструктивно отношение представлява едно цяло. Двата етапа не са самостоятелни в конструктивно отношение сгради. Жилищната част на сградата не е въведена в експлоатация с разрешение за ползване. Нивата на отделните етажи на етап първи /хотел, нощен бар, лоби бар и магазини/ не съвпадат с нивата на етажите от втори етап /жилищна сграда/.

По делото са представени писмени доказателства, в т. ч. заверен препис от протокол и протокол за поправката му по т. д. № 16/2006 г. на ВОС /л. 104-113/, видно от който между "Ф***" ЕООД, настоящите ответници Ц. Й. и Ф. К., и други лица, които не са страни в настоящото производство, съдът е одобрил постигнатата между тях спогодба, с която е прието за установено, че сделката - покупко-продажба на апартамент № 3 на 4-ти етаж и административен офис на 1-ви етаж по нот. акт № 59/2004 г. на нотариус Р. Т. е нищожна на основание чл. 26, ал. 1 от ЗЗД.

Съгласно разпоредбата на чл. 33 от ЗС съсобственикът може да продаде своята част от недвижим имот на трето лице само след като предложи на останалите съсобственици да изкупят тази част при същите условия. Следователно, за да упражни правото на изкупуване, ищецът трябва да се легитимира като съсобственик на обекта, предмет на продажбата. Видно от приложения нот. акт № 196/1998 г. ищецът се легитимира като титуляр на право на строеж на търговски обекти - магазини на втория етаж, предвидени по одобрения проект на сграда в административно-търговската й част, за което е било издадено и разрешението за строеж № 39/11.02.1998 г.След промяната на предназначението на сградата през 2002 г. такива обекти /магазини/ не са били предвидени за втория надпартерен етаж, който вече е бил включен в хотелската част. СТЕ установява, че реално не са изпълнени обекти, идентични с тези по договора за продажба на право на строеж, а в съответствие с разрешението за строеж № 0-98/30.07.2002 г. е построен хотел с нощен бар, лоби бар, представляващи един обект на собственост, и магазини над партерния етаж, които са самостоятелни обекти на собственост. Последващата промяна на архитектурния план, за която съсобствениците са били уведомени и с която те са се съгласили, не води до погасяване на правото на строеж, нито с обратна сила - до невъзможен предмет на сделката. Доколкото обектите по първоначалния проект не са изградени на место, а вместо тях е построен друг обект и няма доказателства за отпадане правата на ищеца - суперфициар, последният е придобил право на собственост върху ид. част от изграденото съобразно застроената площ на обектите по договора и общата застроена площ на окончателно изградената сграда, представляваща единен обект на собственост - хотел. Или, ищецът е придобил с промяната на проекта вместо реален обект съответна на площта му ид. част от общата застроена площ на сградата. Съобразно заключението на СТЕ обектите по нот. акт № 196/1998 г. представляват 3,8018 % от общата разгърната застроена площ на цялата сграда /без магазините/, поради което ищецът е активно легитимиран като съсобственик в тази част в хотелската сграда и направеното от ответницата Ф. К. възражение за липсата на активна легитимация да води иска по чл. 33 ЗС е неоснователно.

Неоснователно е второто възражение за погасяване по давност /поради неупражняването му/ на правото на строеж на ищеца. Видно е от приложения нот. акт № 196/1998 г., че правото на строеж е придобито от ищеца на 24.04.1998 г., а разрешението за ползване на построената сграда е издадено на 09.01.2003 г., т. е. преди изтичането на предвидения в чл. 67 от ЗС 5-годишен срок. Освен това, по делото са налице данни, че сградата е била изградена в груб вид още при издаване на разрешението за промяна в предназначението през 2002 г.

По делото не са представени доказателства относно твърденията на ответниците за погасяване на правото на изкупуване поради изтичане на 2-месечния срок от узнаването за сделките. Приложените покана с нот. заверка на подписа и разписка за получаването й от ищеца на 16.08.2005 г. /л. 114 и 115/ са неотносими към настоящия спор, тъй като касаят отношения между ищеца и други лица, различни от страните по настоящия спор, по повод управлението на съсобствената сграда по реда на чл. 32 ЗС. Ето защо, следва да се приеме, че правото на изкупуване не е погасено и искът е предявен в преклузивния срок, предвиден в чл. 33, ал. 2отЗС.

След като по изложените по-горе съображения предявеният иск се явява допустим, съдът следва да отговори на възражението за действителността на сделката, в която ищецът цели да встъпи като купувач.

Неотносим към спора е приложения протокол за съдебна спогодба по т. д. № 16/2006 г. на ВОС, която макар и одобрена от съда, представлява договор между лица, различни от страните по настоящото дело. Спрямо ищеца по делото приетото за установено със спогодбата е непротивопоставимо, тъй като той не е взел участие в процеса и не може да бъде обвързан от последиците му. Ето защо, съдът следва да направи самостоятелни изводи относно действителността на сделката по нот. акт № 59/2004 г. на нотариус Р. Т.. С последния "Ф***" ЕООД-Варна продава на Ц. П. Й. собствения си недвижим имот -апартамент № 3 на 4-ти етаж с площ 50 кв. м., както и административен офис на 1-ви етаж от 20 кв. м. ведно с ид. части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворно място в гр. В***" № 10, УПИ УП-8 в кв. 715 по плана на III микрорайон на гр. Варна. Или, продава се обект от хотелския комплекс - първи етап от изградената вече сграда /за който се отнася разрешението за ползване № 1/09.01.2003 г. на РДНСК-Варна/. Съгласно заключението на СТЕ такива обекти -апартамент № З на 4-ти етаж от сградата и офис на 1-ви етаж - не са предвидени както в първоначалния, така и в изменения проект на сградата от 17.07.2002 г. и не са изпълнени на място. На място са изградени хотелски стаи, сервизни и обслужващи помещения, които сами по себе си нямат самостоятелен характер, а са част от хотела. Или, продадените обекти не съществуват, респ. не могат да бъдат обособени на место и съществуващите хотелски стаи не отговарят на изискванията за жилище, то те не могат да бъдат самостоятелен предмет на сделка. Съгласно пар. 5, т. 39 от ДР на ЗУТ "обект" е самостоятелен строеж или реална част от строеж с определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение и идентификатор по ЗКИР. Липсата на тези характеристики обуславя извод, че отделната хотелска стая, респ. апартамент не е самостоятелен обект на собственост и в този смисъл сделката по нот. акт № 59/2004 г. противоречи на закона и има невъзможен предмет - основания за нищожност по смисъла на чл. 26, ал. 1 и ал. 2, предл. 1 от ЗЗД. Втората сделка - по нот. акт № 199/2004 г. има за предмет същите обекти /тези по нот. акт № 59/2004 г./, поради което е засегната от същите изложени по-горе пороци. Двете сделки са нищожни и не пораждат права. Прехвърлените с тези сделки части са останали в съсобственост на праводателя-съсобственик и той не може да бъде принуден да ги прехвърли на друг съсобственик. Правото на изкупуване е предназначено да замести едно трето лице в съсобствеността чрез упражняване от съсобственика на конститутивния иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС. Предвид изводите за нищожност на сделката по нот. акт № 199/2004 г. на нотариус Р. Т., съдът намира, че ищецът няма право да встъпи като изкупвач в тази сделка, поради което предявеният иск като неоснователен следва да се отхвърли.

Като е направил аналогични правни изводи, първоинстанционният съд е постановил законосъобразен и обоснован съдебен акт, който следва да бъде потвърден.

Водим от гореизложеното и на основание чл. 208, ал. 1 от ГПК, Варненският апелативен съд

РЕШИ: