Р Е Ш Е Н И Е

№   101/22.05.                                                   2008 год.                           гр.Варна

                                 В   И М Е Т О   Н А   Н А Р О Д  А

Апелативен съд – Варна                                    Гражданско  отделение

на 22-и април                                                                            2008 год.

в публично заседание в следния състав:

 ПРЕДСЕДАТЕЛ: С.И. ЧЛЕНОВЕ:                  Д.Д.

       Р.С.

Секретар:  Ю.К.

Като разгледа  докладваното от Р.С. в. гр. д. № 104 по описа на 2008 г. и за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.196 от ГПК/отм./. С обжалваното решение № 461 от 14.12.2007год. постановено по т.д. № 770/2006год. Варненският окръжен съд е осъдил “Е.-С”ООД гр.Р. да заплати на ЕТ”А.-33-Л.М.”***, предсталяван от Л.Д.М. сумите:-8 050лв. представляваща незаплатени наемни вноски по договор за наем № 1 от 24.09.02год. за периода 01.11.03год. до 30.09.05год., сумата 10 892лв., представляваща  незаплатена наемна цена по договор за наем № 2 от 28.12.02год. за периода 01.11.03год. до 28.12.05год., сумата общо 4 074,44лв. представляваща обезщетение за вреди от забава в плащането на дължимите наемни цени за периода на забавата до завеждане на исковата молба: 1140лв. обезщетение за ползване на имота, предмет на договор за наем № 1 от 24.09.02год.-след прекратяване на наемния договор до 28.12.05год.: сумата 110,12лв.-обезщетение за вреди от забава в плащане на обезщетенеие за ползване до завеждане на исковата молба, ведно със законната лихва върху сумата от 20 082лв., считано от 29.08.06год. до окончателно изплащане на задължението, сумата от 1 849,41лв. разноски по делото: Отхвърлил е иска на “Е.-С”ООД гр.Р. срещу “А. –33-Л.М.”*** за сумата 26 600лв., предявен като частичен от целия в размер на 74 923,59лв., претендирани като стойност на направени в имота поправки, за които наемодателят отговаря на основание чл.231 ал.2 от ГПК като неоснователен.

Недоволен от постановеното решение в посочените части е останал ответникът “Е.-С” ООД гр.Р., който го обжалва чрез процесуален представител. Счита същото за неправилно поради незаконосъобразност и необоснованост, по изложени съображения и иска същото да бъде отменено, като се отхвърлят предявените  искове, съответно се уважи предявения насрещен иск на въззивника.

В съдебно заседание жалбата се поддържа чрез процесуален представител, както и чрез писмени бележки на същия.

Въззиваемата страна чрез писмено възражение на процесуален представител, както и в съдебно заседнаие оспорва жалбата като неоснователна.

 След като се съобрази с доказателствата по делото и взе предвид становищата на спорещите страни, Варненският апелативен съд съобрази следното: 

Предявени са обективно съединени искове с правно основание   чл. 232, чл.236 ал.2 ЗЗД и чл.86 ЗЗД..

В исковата молба на ЕТ”А.-33-Л.М.”***,  представляван от Л.Д.М. ***, се твърди, че по сключени договори за наем с ответника съответно № 1 от 24.09.02год. и № 2 от 28.12.02год., ищецът е отдал на ответното дружество следните помещения, находящи се в сградата на ул.”Г.К.” № 92 и представлявакщи съответно по договор 1-офис с площ от 114 кв.м., състоящ се от три помещения и два броя санитарни възли, по договор № 2-интернет кафе, състоящо се от зала, санитарен възел, вход и авариен изход. Срокът на договорите е бил 36 месеца и при месечен наем от 420 лв. с ДДС.

От м.12.2003год. до изтичане на срока на договорите, наемателят не е заплащал уговорените наемни цени по договорите, въпреки отправените до същия покани.  Наемателят е освободил заеманите от него помещения в края на м.12.2005год. Неизплатените задължения по договор № 1 за периода 01.11.03год.-30.09.05год. са в общ размер на 9660лв.: По договор 2 от 28.12.02год. до 28.12.05год. задълженията са в общ размер от 10 920лв.

След изтичане на срока по договорите, поканил ответника да предаде владението на наетите имоти, но същият продължил да ги ползва до 28.12.05год. Предвид изложеното, ответникът дължи обезщетение  за ползване на всеки от имотите в размер на 1 432,20лв., ведно със сумата от 126,63лв.-лихва за забава до датата на завеждането на иска. Сумите се претендират ведно  със законната лихва от завеждане на исковата молба до окончателното изплащане на задълженията.

Ответното дружество чрез процесуален представител оспорва предявените искове, като сочи, че е упражнил извънсъдебно прихващане срещу суми за извършени в имота ремонтни работи и поради неизпълнениена задължението на наемодателя за осигуряване на спокойно и безпрепятствено ползване на имота.   В евентуалност  предявява насрещен частичен иск за сумата от 26 600лв. от целия в размер от 74 923,59лв.-стойност на направени в имота необходими поправки за запазване на имота поправки, за които наемодателят отговаря – чл.231 ал.2 от ГПК, ведно със законната лихва от датата на предявяването до окончателното изплащане на сумата. Не оспорва, че имота е ползван до датата на претендираното обезщетение-28.12.05год. Не оспорва и че не е плащан наем за процесните периоди.

Ищецът оспорва предявения насрещен иск като неоснователен. Сочи, че подобренията не са същесвували към момента на прекратяване на ползването на обектите.

Съдът, като взе в предвид становищата на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна, относно предявениите искове:

 Не се спори, че на 24.09.02год. страните са сключили договор за наем № 1, по който ищецът е отдал на ответника офис  в гр.В.,  ул.”Г.К.” № 92, за срок от 36 м. считано от 01.10.02год. при месечна наемна вноска в размер на 350 лв.  На  28.12.02год. страните са сключили договор за наем № 2, по който ищецът е отдал на ответника интернет кафе находящо се  в гр.В.,  ул.”Г.К.” № 92, за срок от 36 м. считано от 01.10.02год. при месечна наемна вноска в размер на 350 лв без ДДС.

Не се спори и че за процесните периоди ответната страна не е заплащала наемна цена за наетиете обекти, а именно: от м.11.2003год. до м.09.2005год. –по дог. № 1: от м.11.2003год. до м.12.2005год. –по дог. № 2: Не се оспорва обстоятелсгтвото, че имотите и по двата наемни договора са ползвани до 28.12.2005год.-т.е. до изтичане на срока по наемен договор № 2.

Съобразно неоспореното заключение на ССЕ, по договор № 1 неизплатените наемни вноски за периода- м.ноември 2003год.-м.септември 2005год.-когато изтича срокът на договора,  са в размер на 8 050лв.:  Общият размер на забавата на неизплатените наемни вноски по договор № 1 е 1 800,63лв.:  Не се оспорва, че ответната страна е ползвала имота по договор № 1 до 28.12.2005год.  Дължимото обезщетение за периода след срока на наемния договор и до освобождаване на имота е в размер на 1140лв., съобразно заключението на СТЕ. Размерът на обезщетението за забава върху посочената сума е в размер на 110,12лв.

По договор № 2 неизплатените наемни вноски за периода м.ноември 2003год.-м.декември 2005год. са в размер на 10 892лв.:  Общият размер на забавата на неизплатените наемни вноски по договор № 2 е 2 273,81лв.:

Относно основателността на предявените искове:

По наемен договор № 1 се установи, съобразно заключението на ССЕ, че неплатените наемни вноски са в размер на 8 050лв.: По наемен договор № 2-неплатените наемни вноски са в размер на 10 892лв.

Относно направеното изявление за извънсъдебно прихващане на посочените задължения срещу задължения на ищеца за извършени в имота подобрения:

От доказателствата по делото се установява, че с писмо изх.№ 006/08.12.03год. –получено от ищеца на 23.12.03год. наемателят е направил възражение за прихващане на задълженията си по наемните договори със стойността на извършени в имотите подобрения на стойност 46 600,84лв. и 28 322,75лв.

Съдът намира, че направеното изявление за прихващане не е  погасило задълженията на ответника, поради следното: За разлика от възражението за прихващане, прието за разглеждане в съдебния процес, извънсъдебното изявление за прихващане предпоставя  ликвидност на насрещните вземания. Предвид изложеното, към момента на извършеното изявление за прихващане не са били налице предпоставките на чл.103 от ЗЗД, доколкото насрещното задължение не е било ликвидно и изискуемо.

Предвид изложеното, извършеното извънсъдебно изявление за прихващане не е погасило вземанията на ищеца от неплатени наемни вноски по договорите за наем и исковете се явяват основателни до посочените по-горе размери-по договор № 1-8050лв., а по наемен договор № 2-10  892лв. За разликата до предявените размери исковете следва да се оставят без уважение.  Обезщетението за забава върху уважените размери на исковете е общо 4 074,44лв. и следва да бъде уважено в този размер, а за разликата до предявения размер от 4 544,69лв.-следва да се отхвърли като неоснователен.

Относно основателността на предявения насрещен иск за сумата от 26 600лв. предявен като частичен от сумата 74 923,59лв.  Като основание е посочено извършени до 13.03.03год. ремонтни дейностти в наетите обекти съответно:  за обекта предмет на договор № 1 претендираната сума е в размер на 46 600,84лв., по договор № 2-извършени подобрения в размер на 28 322,75лв.

Доколкото претенцията на насрещния иск е формирана само от стойността на твърдяните за извършени подобрения, съдът няма да коментира твърденията за смущаване на ползването на наетите обекти от трети лица, още повече, че страната не се е възползвала от предвидената в т.9.1 възможност да развали договора поради неизпълнеие на задълженита на наемодателя /т.4.5 от договора/.

Съдът намира насрещния иска за неоснователен, поради следното: Не е спорно състоянието на наетите обекти към момента на подписване на наемните договори. Не се спори и че наемателят е извършил в наетите имоти претендираните подобрения, свързани с привеждането им в годно за ползваните цели състояние. Но всичко това е в съответствие  със съдържанието на сключените между страните наемни договори, от които следва извод, че страните са се договорили наемателя да извърши подобрения по своя преценка в наетите обекти.  Аргумент  за  горния извод е съдържанието на т.9.2  от договорите, според която наемодателя дължи на наемателя пълната стойност на направените подобрения, при прекратяване на договора от страна на наемодателя. Все в подкрепа на горния извод е и обстоятелството, че в договора е предвиден и значителен гратисен период за неплащане на наемни вноски.  В случая, безспорно е, че не е налице прекратяване на договорите от страна на наемодателя,  въпреки установеното неизпълнение от страна на наемателя, поради което и не е възникнало задължението за заплащане на подобренията. Следва да се отбележи обаче, че дори и да не е предвидена тази клауза в договорите, изключваща отговорността на наемодателя от възмездяване на извършените подобрения, претенцията пак би се оказала неоснователна, доколкото гласните доказателства установяват, че към момента на прекратяване на ползването на имотите, извършените подобрения с малки изключения не са съществували. Впрочем и това е извършено съобразно сключените договори за наем, според които наемателя е длъжен да върне имотите в състоянието в което ги е получил /т.5.4 от договора. В допълнение, по повод на изразеното становище на въззивника и позоваването на чл.231 ал.1 ЗЗД, следва да се отбележи, че нормата не е императивна, поради което и договореното между страните по договора ги обвързва /чл.9 ЗЗД/ . 

Поради съвпадане на крайните изводи на настоящето решение с първоинстанционното решение, същото следва да бъде оставено  в сила.

На основание чл.78 ГПК въззивната страна следва да заплати на въззиваемата  сумата от 1 000 лв., заплатени за адвокатско възнаграждение.      

По изложените съображения, Варненският апелативен съд

                   Р       Е       Ш      И :

ОСТАВЯ В СИЛА решение № 461 на Окръжен съд-Варна от 14.12.2007 г. постановено по  т.д.№ 770/2006 г.

         ОСЪЖДА “Е.-С”ООД гр.Р., с адрес на управление ул.”Б.Т.” № 9 да заплати на ЕТ”А.-33-Л.М.”***, представляван от Л.Д.М. сумата от 1000 лв./хиляда лева/ разноски за въззивната инстанция.

Решението подлежи на обжалване пред ВКС в 30 дневен срок от съобщението.

          ПРЕДСЕДАТЕЛ:                                                ЧЛЕНОВЕ: 1.            

                                                                                                         2.

Решението е влязло в сила.